Эту группу вопросов необходимо рассматривать в неразрывной связи с требованиями к точности определения местоположения координат характерных точек.
На первом этапе необходимо обратиться к правилам установления границ территориальных зон. Градостроительный кодекс определяет следующие варианты установления границ:
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Из ранее проведенного анализа мы установили, что за общее правило из всех перечисленных способов в Чувашской Республике фактически был использован второй. Из смысла определения красных линий и территории общего пользования
красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);
территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)
следует, что вся уличная сеть подпадает под эти определения.
Несмотря на то, что красные линии на территории Чувашской Республики как таковые мало где установлены, анализ карт градостроительного зонирования свидетельствует, что вся уличная сеть на них была выведена из под действия какой-либо зоны т.е. является «белым пятном» на карте зонирования.
Данный вариант не видится нам оптимальным.
· Красные линии, как правило, не установлены в координатах;
· Небольшое число земельных участков под землями общего пользования поставлены на государственный кадастровый учет (исключения города);
· Большое количество ранее учтенных участков в ГКН не имеют координатного описания границ.
При таком варианте подготовки описания границ территориальной зоны неизбежно возникнет проблема точности установления границы зоны, а именно, точность должна быть не хуже точности, предъявляемой к границам земельных участков, которые граничат с землями общего пользования. В условиях отсутствия на территорию Чувашии крупномасштабных картографических материалов технически исполнить данное требование возможно только на базе геодезического метода или метода спутниковых измерений. Это означает - что потребуется уточнение границ всех смежных с границами территориальной зоны земельных участков (в том числе и через устранение кадастровых ошибок).
Установление границ зон по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, обладает целым рядом преимуществ:
· Оси улиц и проездов теоретически не могут пересечься с земельными участками, предоставленными физическим и юридическим лицам. Следовательно, при описании границ территориальных зон в подавляющем большинстве случаев отпадает необходимость в определении местоположения границ земельных участков;
· Трудоемкость работы по оцифровке границы резко снижается. Вместо скрупулезной работы на местности с каждой стороны улицы граница зоны проводится по ее оси в камеральных условиях.
· Точность определения границы в таком случае не будет иметь принципиального значения. В этом случае, даже если кадастровый инженер и допустит значительную ошибку, это не приведет к пересечениям с земельными участками.
· Трудоемкость также снижается вследствие уничтожения множества внутренних границ между контурами зоны с одним и тем же регламентом. На практике это означает, что в небольшом населенном пункте вместо десятка контуров жилой зоны образуется один контур.
При работе с территориальными зонами у кадастровых инженеров и органов местного самоуправления часто есть вопросы по точности и непересечению объектов землеустройства с земельными участками:
1). Точность установления границы должна быть не хуже точности границ земельных участков
2). Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне .
3). Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках»
4). Если, уличную сеть и линейные объекты (автодороги, железные дороги) не выделять в самостоятельные зоны транспортной инфраструктуры или не выносить их за пределы других зон - сложно обеспечить режим их неприкосновенности».
Что касается точности выполнения работы, то эта норма имеет отношение только к случаю, когда характерная точка объекта землеустройства совпадает с характерной точкой земельного участка .
Предусмотренная точность в приказе направлена на обеспечение условий, при которых границы объекта землеустройства не имели бы пересечений с земельными участками
В случае, когда граница зоны устанавливается по середине улицы, то данное условие обеспечивается наилучшим из всех возможных способов образом.
В отношении отсутствия пересечения зоны с земельными участками можно сказать что, для правильного понимания данного вопроса необходимо рассматривать данную норму комплексно (т.е. в совокупности всего действующего законодательства), учитывая что:
-во-первых:
Градостроительный кодекс утверждает, что на земли общего пользования градостроительный регламент не распространяется .
-во вторых:
Земельный кодекс проводит некоторое разграничение самих земельных участков.
«Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.» .
«Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов , гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.»
-в-третьих:
В п.6 статьи 26 Закона о кадастре в части возникновения пересечений участков с границей территориальной зоны есть исключения: осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если одна из границ образуемого земельного участка (не ранее учтенного! ) пересекает границу территориальной зоны, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границы такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, или если образуемый земельный участок предназначен для размещения линейных объектов, а также в иных случаях, установленных федеральным законом;
Из этого следует вывод, что к термину «земельный участок» в контексте формирования границы территориальной зоны, необходимо подходить дифференцировано. Земельный участок, сформированный под землями общего пользования, не может пониматься одинаково с классическим земельным участком, предоставленным физическому или юридическому лицу для определенной цели. Уличная сеть не предполагает какой-либо хозяйственной деятельности, формирования участков для последующего предоставления, не имеет регламента, не облагается земельным налогом и потому оценивается символически в величину 1 рубль.
Таким образом, земельный и градостроительный кодексы взаимодополняют друг друга и никак не препятствуют рекомендуемому способу формирования границы территориальной зоны.
Многое из сказанного выше справедливо можно отнести и к линейным объектам.
Действие градостроительных регламентов не распространяется на линейные объекты .
*Линейные объекты, расположенные вне населенных пунктов, по данным ГКН расположены на землях промышленности. Градостроительный кодекс не исключает установления градостроительных регламентов на землях промышленности . Но к землям промышленности относятся не только линейные, но и многие площадные объекты, например: электростанции, гидроэлектростанции, земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов, взлетно-посадочных полос. Очевидно, что если объект не линейный, то в этом случае на его территорию может и должен быть разработан градостроительный регламент. Но если объект является линейным, то отсутствует какой-либо смысл и основания выделения специально под ним отдельной территориальной зоны. Ввиду отсутствия градостроительного регламента на них, контроль за пересечениями территориальных зон с границами таких участков также не имеет смысла.
Обеспечение режима неприкосновенности (незаконной застройки)
Для решения этой задачи есть несколько вариантов решений:
1. Выделение уличной сети и линейных объектов в самостоятельные территориальные зоны;
2. Подготовка межевых планов и постановка на государственный кадастровый учет данных объектов.
3. Установление охранных зон на линейные объекты (полоса отвода, придорожные полосы)
В случае выбора первого варианта целесообразно следовать следующим правилам:
Если в ПЗЗ предусмотрено или планируется размещение линейных объектов: железные дороги, автодороги I и II категории, магистральные дороги или улицы скоростного непрерывного движения, их необходимо выделить в отдельную зону «Т» или «П» в пределах полосы отвода дороги или красных линиях. К данным территориальным зонам могут примыкать земельные участки с таким же видом разрешенного использования для размещения придорожных автокомплексов, остановок, автостоянок, постов ГИБДД и т.д.
Магистральные дороги или улицы скоростного непрерывного движения, как правило, находятся в границах городского округа и имеют свои границы как элемент планировочной структуры (в пределах красных линий) с определенным видом разрешенного использования – «Транспорт».
В границах жилого района, микрорайона, квартала, группы жилых домов необходимость выделения улично-дорожной сети в отдельную территориальную зону исключается.
ОМСУ вправе самостоятельно выбрать любой вариант решения.
_________________________
Однако, не всегда границы зон можно провести по осям улиц.
Нередко между различными зонами на местности отсутствуют земли общего пользования. В этом случае необходимы натурные работы
Границы ЗУ – это искусственно проведённые в результате кадастровых работ линии, определяющие конфигурацию отдельной части земли в общем земельном массиве. Границы ЗУ характеризуются определением поворотных точек и установленными на них межевыми знаками.
Это единственный сложившийся исторически способ установления права обладания землёй . То есть это форма земельных отношений, на базисе которой учреждается основание для определения принадлежности земельного участка к конкретному правообладателю, а также – к уникальному геодезическому контексту, в который он вписан в соответствии с его природным происхождением.
Границы можно установить только в отношении земель участвующих в обороте. Лишь после их установления, участок приобретает уникальный кадастровый номер, его вносят в учётные записи и его правообладатель может получить правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, констатирующие законное его использование или владение им.
Граница ЗУ состоит:
- из фактической части;
- границы смежных участков.
Фактическая граница
Это полная непрерывная линия, которая определена в результате геодезических работ, проводимых в отношении вашего ЗУ.
Она отражена координатами поворотных точек на плане вашего участка и обозначена специальными топографическими знаками.
Эта линия определяет:
- Факт наличия границ между участками, обособленность ЗУ собственника.
- Форму и конфигурацию ЗУ.
- Конкретное местоположение ЗУ на местности и в кадастровом квартале.
Они устанавливаются после проведения на плане фактической границы и требуют дополнительного согласования. Эта процедура проводится кадастровым инженером при межевании одного или нескольких ЗУ, с приглашением всех заинтересованных лиц, которые подписывают установленные координаты границ.
Для каждого участка фактическая граница определяется как её внутренняя часть, прилегающая непосредственно к земле собственника. Граница смежных участков располагается снаружи, вплотную прилегая к основной межевой линии. По сути, это разделение носит правовой характер, который требует расстановки имущественных прав.
Каково местоположение?
Местоположение границ ЗУ – это фиксированное координатами, установленными в результате геодезических и топографических работ, прохождение линии, разделяющей земельные участки, принадлежащие разным собственникам или на основании других правовых прецедентов.
Оно определено наличием межевых знаков .
Границы ЗУ устанавливаются в соответствии с нормативами, определёнными Земельным законодательством и фиксируются как на местности, так и в учётных записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
На основании установленных в отношении ЗУ границ можно определить:
- его местоположение;
- площадь;
- форму;
- уникальные характеристики почв;
- место в ландшафтной зоне;
- контекстное расположение.
Местоположение границ ЗУ устанавливается кадастровым инженером на основании соответствия регистрационным учётным записям и не может изменяться произвольно. Сведения о местоположении границ участка становятся доступны после проведения межевых работ.
Это этап кадастровых работ, который определён как «вынос границ в натуру». Он осуществляется при наличии готового плана, выполненного в виде чертежа на бумажном носителе. Он проводится непосредственно на местности, независимо от её ландшафтных особенностей и специфических свойств почвы.
При разметке, существующий на бумажном носителе чертёж, переносится в реальность. При этом он должен быть включён в существующий контекст достаточно гармонично , не нарушая уже существующего порядка вещей.
Перед проведением разметки, участок подготавливается для проведения работ. Он освобождается от бурелома, сухих веток и травы. При необходимости, почву подготавливают специальным образом, чтобы вбитые в неё колышки были надлежащим образом зафиксированы, так как этот момент играет решающую роль для проведения разметки.
Для этого вырубают растущие в местах поворотных точек деревья, выкорчёвывают пни.
Геодезисты выбирают оптимальный вариант нарезки участка. Для этого, при необходимости, создают несколько эскизов, выбирая наиболее подходящий из них.
Разметка помогает восстановить или определить ЗУ. Она же применяется:
- При вынесении границ участка в натуру.
- При зонировании территории.
- При межевании уже имеющегося участка и оформлении его в собственность.
- Для проведения проектных работ на участке и определении оптимальных свойств территории.
Если межевые знаки оказываются утерянными в связи с природными катаклизмами или по иным причинам, их нужно восстановить в обязательном порядке.
Понятие изломанности
Соответственно, они могут иметь неровную поверхность, углы или крутые изгибы. В соответствии с наличием и объёмом изломов, располагающихся по линии границы участка, геодезические и топографические работы осложняются.
Впоследствии наличие изломов и качество границы может оказать влияние:
- На согласование границ с соседями и общую конфигурацию участков.
- На удобство (неудобство) обработки земли и проведение строительных работ.
- На его привлекательность при имущественной сделке.
- При разделении участка на три части и более.
Если изломы возникают не по естественным причинам, а искусственно – в результате объединения участков или по иным причинам, специалисты рекомендуют изыскать возможности выравнивания изломов.
Пересечение: случаи возникновения
Пересечение границ ЗУ — это сдвижение границ земельных участков:
- в сторону – влево или вправо;
- влево и вправо одновременно;
- вперёд или назад;
- вытянут вперёд и назад одновременно;
- полностью смещается со своего места.
В некоторых случаях ситуация доходит до абсурда: на месте одного участка оказывается другой.
Пересечение границ ЗУ является кадастровой ошибкой, которая может возникнуть в результате:
- Разметки, если геодезисты не выходят на местность, а устанавливают кадастровый номер участка или его границы по существующему в записях чертежу.
- Само захвата ЗУ, если владелец, таким образом, расширил собственную территорию.
- Продажи участка, без выноса его границ в натуру, что не даёт достоверной картины его местоположения на местности.
- Техническая ошибка в записях ГКН.
При обнаружении подобного нарушения, необходимо воссоздать правопорядок в расположении участков . Этот процесс не во всех случаях осуществляется легко.
Иногда восстановления границ участка в натуре оказывается недостаточно, вопрос с территорией приходится решать через суд.
В некоторых случаях, когда ситуация связана с захватом близлежащих бесхозных земель , пересечение границ приносит определённые преимущества, которые впоследствии могут быть аннулированы. Для того чтобы их сохранить, нужно оформить прирезок к своему участку по закону.
Недостатков же в данном случае значительно больше. При обнаружении наложения границ в процессе имущественной сделки, она может быть аннулирована. В некоторых случаях приобретённый без участок, на котором было начато возведение капитального строения, нарушал нормы расположения строений.
В таких случаях вопрос приходится решать в судебном порядке и отстаивать своё право пользования участком по усмотрению. Особенно хлопотным становится дело, когда наложение границ ЗУ захватывает несколько участков и нарушает имущественные права кого-либо из собственников. Решить вопрос может только кадастровый инженер, в компетенцию которого входит:
- восстановление границ ЗУ;
- согласование границ с соседями;
- экспертная оценка;
- подготовка документов в суд.
В особо острых случаях допускается составление единого межевого плана, охватывающего все участки с пересекающимися границами, на основании которого производится их новое образование.
Что касается учётных записей – то при обнаружении наложения границ, проведение учётных работ приостанавливается до полного выяснения обстоятельств и восстановления надлежащего порядка. Если обнаруженная ошибка допущена со стороны ГКН – исправлять её она обязана без привлечения к процессу собственника ЗУ.
Это установленные стандарты, которые обязывают собственника соблюдать принятые в качестве санитарных норм отступы. Они установлены в отношении расположения:
- жилых и нежилых построек;
- линейных (инженерных) сооружений;
- коммуникаций;
- заборов;
- растущих деревьев.
Кроме установленных нормативов, предъявляемых к соблюдению регламента организации пространства участка, существуют особые нормы, соответствующие правилам противопожарной безопасности, которые сводят к минимуму риски возгорания построек и позволяют эффективно эксплуатировать пожарную технику в случае возгорания.
Минимальное расстояние от границы земельного участка до построек являются следующими:
- От дома – до границы соседнего ЗУ – не менее 3 метров с учётом возможности подъезда в случае возгорания.
- Расстояние между домами на соседствующих участках – не менее 6 метров.
- Для бань, гаражей, сараев и других хозяйственных построек – 1 метр.
- Высокорослые деревья – 4 метра, а низкорослые – 2 метра.
Данные параметры применимы для больших участков в коттеджных посёлках. На участках от 8 до 12 м 2 минимальное расстояние от дома до межевой границы составляет 1-1,5 м.
Эти нормативы нужно соблюдать в сторону соседей и требовать их соблюдения в свой адрес. Они основаны на следующих документах:
- Для дачных участков, на основании СНиП 30-02-97.
- Застройки городских и сельских поселений, на основании СНиП 2.07.01.- 89 (актуализированная редакция).
- Для дома, рассчитанного на одну семью, на основании СНИП 31-02-2001.
Это общепринятое правило, установленное для разграничения соседствующих участков. Граница забора должна быть установлена по межевой линии и не выступать за её пределы в сторону соседей.
Как показывает практика, некоторые правообладатели участков не склонны следовать этим элементарным нормам и нарушают их, игнорируя мнение соседей, которые ущемлены в своих правах. В то же время подобные инциденты часто основаны на добровольном заблуждении нарушителей межевых границ. Зачастую они считают право на занимаемую ими землю надлежащим.
Что делать если забор соседа вышел за пределы его участка? В первую очередь нужно договориться и провести согласование границ, оформив их актом. Кадастровый инженер определит правила пользования спорной территорией.
В некоторых случаях при межевании соседи договариваются о замене частей участка, к обоюдному удовлетворению. Если диалог с соседом, нарушившим территорию, не складывается и он подписывать не желает, вам придётся обратиться в суд.
Не удивляйтесь также, если ваш сосед окажется прав . А вы, заблуждаясь, подозревали его в захвате вашей территории. Лучше обратиться к специалисту и решать вопрос конструктивно, чем портить жизнь войной с соседями.
Заключение
Наличие границ между земельными участками определяет условия имущественного право обладания конкретной территорией, закреплённой за пользователем.
При рассмотрении и определении имущественных прав, лицо определяется таковым на основании владения частью земли, ограниченной от других частей.
При возникновении притязания на часть территории владельца , независимо от надлежаще установленных на его ЗУ границах, дело может быть рассмотрено судом.
Кроме этого имейте в виду, что межевые границы служат отправными точками отсчёта при определении принятых нормативов для строительных и иных работ на участке. Каждый землепользователь и землевладелец должен их учитывать в отношении к соседствующему участку и требовать их соблюдения в свою сторону. Во многих случаях они продиктованы условиями противопожарной безопасности.
СТ 35 ГрК РФ .
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Комментарий к Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ
1. Определение территориальных зон является обязательным элементом Правил землепользования и застройки, и в частности карты градостроительного зонирования. В пределах каждой категории перечисленных в комментируемой статье 35 Градостроительного кодекса РФ территориальных зон может быть также выделено несколько зон (подзон), различающихся особенностями градостроительного развития территорий, набором разрешенных видов землепользования и параметров строительных изменений недвижимости для этих видов землепользования. Карта (карты) градостроительного зонирования может содержать описание границ территориальных зон. При определении границ территориальных зон на схемах их наименование и градостроительные регламенты устанавливаются индивидуально, применительно к различным частям территории муниципального образования.
Количество выделяемых зон (подзон) обуславливается градостроительной спецификой различных муниципальных образований и их величиной, степенью территориальной расчлененности, функциональной структурной организацией территории, особенностями формирования естественного и антропогенного ландшафта, а также перспективами пространственного развития территории, определяемыми на стадии разработки документации планирования. Последним обстоятельством определяется комплекс практических мероприятий (градостроительного стимулирования или запрета (ограничения) некоторых типов землепользования и застройки), учитываемых при разработке карты зонирования.
Территориальные зоны, определяемые градостроительным зонированием, учитывают существующую градостроительную организацию территории, социальные, демографические аспекты и предпосылки последующего градостроительного освоения (реконструкции). Вследствие этого градостроительное зонирование представляет собой сложную комплексную задачу, требующую интегрированных способов решения и участия специалистов многих направлений.
2. Жилые зоны предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельные и здоровые условия проживания населения на территории муниципального образования. Спецификой зон этого типа является преобладание в них жилой застройки, с допущением строительства большого количества разноэтажных объектов жилого назначения. Выделение соответствующих подзон в пределах жилой зоны определяется реально сложившейся структурой жилого фонда в соответствии с потребностями различных групп населения (небольшие и большие семьи, молодые и пожилые, холостые или женатые люди). Вновь формируемая жилая застройка требует учета потребностей демографических и потребительских групп, соответствовать различным (дифференцированным) предпочтениям граждан (их социальным и потребительским возможностям).
Процедура градостроительного зонирования по выделению жилых подзон обуславливает решение практических вопросов упорядочения сложившейся застройки, придание ей более четкой структуры и возможность сочетания различных (дифференцированных) типов жилой застройки.
Зонирование жилых (селитебных) территорий позволяет одновременно решать разного рода проблемы: функциональные (разграничение несовместимых, исключающих взаимное соседство функциональных процессов; установление определенной системы построения застройки с выделением преобладающих функций; устранение чересполосного расположения застройки); планировочные (совершенствование планировочной организации территории и улучшение ее транспортного обеспечения с учетом градостроительной ситуации, удаленности от центра и приближенности к естественному ландшафту, а также к прочим структурным элементам города; выбор способа градостроительных изменений); структурные (обоснование выбора этажности и плотности застройки, видов обслуживания, с повышением качества застройки, оздоровлением качества окружающей среды).
Градостроительное зонирование в современных условиях направлено на реализацию пространственно-планировочных мероприятий по комплексной реконструкции территории, предполагающих достижение значительной экономической эффективности. Этот эффект может быть достигнут в результате оценки морального и физического износа застройки, определении характеристик жилого фонда, с указанием плотности застройки, экологических показателей, соотношением площадей открытых (в том числе и озелененных) и застроенных пространств. Учитывая то, что наиболее распространенным видом градостроительных преобразований в условиях сложившейся городской и сельской застройки является ее реконструкция, в процессе осуществления градостроительного зонирования необходимо определять степень реконструктивных вмешательств.
Масштабы реконструкции, фиксируемые в территориальных зонах, обуславливаются различными факторами. Во многом случаях определяющее значение имеет сравнение вариантов сохранения (как полного так и частичного) и сноса существующего жилого фонда. Как правило принятие окончательного решения в пользу выбора определенных видов зон жилой застройки зависит от оценки предполагаемого результата (в соизмеримых показателях) по сравнению с исходной ситуацией. Немаловажное значение имеет оценка величины (объемов) работ, а также их стоимости, связанных с перезонированием. Часто по причине необходимости снижения затрат происходит сохранение в пределах зоны существующего типа градостроительного использования, в то время как это противоречит общей перспективной направленности преобразований.
Задачами градостроительного зонирования в этой связи являются определение градостроительных приоритетов. Они могут существенно различаться в зависимости от конкретной градостроительной и социально-экономической ситуации.
В ряде случаев перезонирование территории влечет за собой значительное удорожание реконструктивных работ, но позволяет достигнуть значительных результатов (социальных, функциональных, планировочных и других). В других случаях, напротив, планируемое состояние территории может не значительно отличаться от существующей ситуации, но при этом проведение общего объема требуемых работ не связано с крупными затратами. В каждой конкретной градостроительной ситуации решение по выбору варианта зонирования осуществляется индивидуально с учетом позитивных и негативных сторон каждого. Наиболее общим принципом, в большей степени влияющим на окончательный выбор, является достижение рациональной схемы использования территории.
Принятие решения о зонировании, определение методов, этапов, характера проводимых мероприятий также зависит от существующего комплекса градостроительных условий на конкретной территории, таких как: местоположение зонируемой территории в структуре муниципального образования; плотность застройки отдельных кварталов и более крупных структурных единиц застройки; технические характеристики застройки; наличие элементов общественного обслуживания; состояние инженерного оборудования и благоустройства.
Подзоны выделяются таким образом, чтобы система зонирования могла функционировать сбалансировано, с тем, чтобы в каждой жилой подзоне было представлено возможное разнообразие форм пространственной организации среды, достаточное количество бытовых услуг. Наиболее распространено в градостроительной практике выделение четырех основных типов жилых подзон, различающихся установленными параметрами реализуемой застройки, основанными на постепенном повышении ее этажности, начиная от индивидуальных жилых домов до многоэтажных домов.
Зоны застройки индивидуальными жилыми домами выделяются для преимущественного строительства индивидуальных (изолированно расположенных) и блокированных жилых домов с прилегающими земельными участками, предназначенных для проживания одной семьи в качестве основного вида разрешенного использования. В ней обеспечиваются правовые условия формирования низкоплотной жилой застройки; с минимальным набором обслуживающих функций и общественных пространств, открытыми участками сельскохозяйственного использования, а также маломасштабная инфраструктура обслуживания (школы, небольшие поликлиники, аптеки, общественные бани).
Вспомогательные виды разрешенного использования в этих зонах включают в себя места для парковки одного автомобиля или размещение отдельного гаража, установки автономных (альтернативных) источников энергии таких как теплостанция или иные местные технические средства обслуживания. К видам землепользования, требующим специального разрешения, относятся все виды коммерческого обслуживания и выделение территорий для отдыха.
Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (домами для двух-трех семей и трехэтажными домами) выделены для формирования специфических, с использованием особых планировочных методов, градостроительных образований, с относительно невысокой плотностью застройки и количеством проживающего населения. Основными видами разрешенного использования в этой зоне являются отдельные или объединенные дома для проживания одной, двух или трех семей, а также многоквартирные дома. Разрешаются также сады, огороды, небольшие объекты услуг населению. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя небольшие парковки и объекты по оказанию коммерческих услуг, которые занимают небольшое место в жилых зданиях, а также изолированно расположенные объекты сервисной инфраструктуры.
В зонах застройки среднеэтажными жилыми домами к основным видам разрешенного использования относятся объединенные дома двух и трех семей, а также многоквартирные жилые дома на 4-5 семей. Разрешены также местные точки ежедневного обслуживания, школы, клиники, которые обслуживают жителей зоны. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя оказание различных услуг, занимающие небольшую часть жилых домов. Виды разрешенного использования, требующие специального разрешения, включают в себя крупные коммерческие торговые центры по обслуживанию населения, а также небольшие гостиницы.
Зоны застройки многоэтажными жилыми домами. Основные виды разрешенного использования включают в себя только многоквартирные дома (нет индивидуальных домов), а также большое количество расположенных по соседству учреждений обслуживания и коммерческие виды использования. К вспомогательным видам разрешенного использования относятся клиники, объекты коммерческой и иной деятельности, точки по обслуживанию, занимающие небольшую часть жилых зданий. Виды использования территории, требующие специального разрешения, включают в себя туристические и развлекательные виды деятельности, а также некоторые виды использования земельных участков и объектов недвижимости, которые определяются интересами более крупных частей территории муниципального образования (например, рынки и административные здания).
Характер распределения соответствующих подзон в границах зон жилой застройки определяется с учетом принципов рациональности, равномерности, пропорциональности и территориального ранжирования.
Так, принцип территориального ранжирования во многих случаях является определяющим для установления соотношения различных типов подзон. Практически каждое муниципальное образование (вне зависимости от величины, особенностей сложившейся планировочной структуры, ландшафтной организации) имеет характерное структурное построение территории, с выделением трех состояний: центрального, срединного и периферийного. В зависимости от того, в какой из трех указанных частей муниципального образования расположен участок, который необходимо подвергнуть зонированию, выбирается приоритетный вид жилой подзоны. Чаще всего в центральных районах выделяются зоны с преобладанием многоэтажной жилой застройки; в срединных районах – среднеэтажной жилой застройки, допускающие включение малоэтажной застройки; на периферии города присутствуют в равномерных пропорциональных соотношениях различные зонах застройки, с активным включением малоэтажных и индивидуальных жилых домов. Система зонирования позволяет разрешить некоторые аспекты проблем, возникающих в результате градостроительного освоения (реконструкции) территорий жилых зон, в частности, размещение вновь формируемой «коттеджной» застройки на периферии города и определение направлений пространственного преобразования территории с ветхой малоэтажной застройкой в центральных районах.
В периферийных районах большинства городских округов размеры и масштабы нового жилищного строительства, в условиях отсутствия правового механизма градостроительного зонирования, почти не контролировались. Размеры земельных участков зачастую не соответствуют размерам домов, возводимых на них, что во многих случаях приводит к постройке очень крупных домов на небольших участках земли. Со временем эти дома займут данную территорию и «зеленая» окружающая среда будет потеряна. Далее, поскольку для улиц, линий инфраструктуры и канализации оставлено слишком мало места, то может быть причинен вред окружающей среде, что будет трудно исправить.
В идеале зонирование должно развивать разработанные положения, предусмотренные документами территориального планирования, предусматривая создание необходимой инфраструктуры, формирования целостной, системной организации (сети) земельных участков с должным количеством незастроенных участков перед домами. В современных условиях, связанных с ограничением возможности финансирования инфраструктуры, такой процесс зонирования (на основе территориального планирования) не производится. Зонирование в некоторой степени позволяет решать проблему, обеспечивая соизмеримость размеров жилых зданий с размером и конфигурацией земельных участков, а также устанавливая параметры зданий с учетом будущего характера зоны (в достаточной степени озелененного, либо преимущественно урбанизированного).
Особым образом оговаривается характер градостроительного зонирования с целью выделения территориальных зон для ведения садоводства и дачного хозяйства. В отношении зон размещения дач и садовых участков действуют положения, касающиеся временного проживания и ведения маломасштабной сельскохозяйственной деятельности. В них разрешено размещение средств инфраструктуры и строительство небольших объектов, прежде всего обслуживающих, например, магазинов, а также градостроительная организация прочих видов деятельности, сопутствующих или требующих специального разрешения видов землепользования.
3. Общественно-деловые зоны создаются с целью согласования смешения видов пользования, связанных с градостроительной организацией торговой, офисной, административной, культурно-образовательной, сервисной, обслуживающей и развлекательной функций. Характер потребления этих функциональных процессов отличается массовостью и избирательным потребительским предпочтением. Эти функции в основном тяготеют к их размещению в центральной части городов и некоторых других территориях, отличающихся достаточной транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, что обеспечивает возможности и удобства для получения потенциальными потребителями товаров и услуг.
Обычно виды градостроительного использования территории, связанные с размещением функций бизнеса, торговли, информационных и сервисных услуг, разделяются на категории центрального или местного уровня. К видам пользования категории центрального уровня относятся административная деятельность органов публичной власти (администрация субъекта РФ), финансовые институты (управления банков и страховых агентств), офисы по оказанию юридических или иных услуг крупным заказчикам (рекламные агентства) и т.д. Виды пользования, связанные с местным бизнесом или торговлей включают в себя «личные и ежедневные виды услуг», оказываемых отделениями банков, частнопрактикующими нотариусами и адвокатами, а также магазинами товаров повседневного спроса.
В отношении специфики выделения общественно-деловых зон, расположенных в центральных районах, имеется сильный эффект скопления различных видов деятельности делового и административного характера. Банковские, юридические, финансовые, страховые виды деятельности, операции с недвижимостью, другие виды делового предпринимательства и реализация многообразных видов профессиональной деятельности (например, деятельность на информационном рынке) с наибольшим предпочтением и выгодой стремятся к максимальному приближению друг к другу, так как это ускоряет и облегчает возможность проведения деловых контактов и информационного обмена.
Что касается местной сферы услуг, то имеется отчетливо выраженная тенденция размещения ее возле автобусных остановок, железнодорожных и метростанций, а также основных перекрестков автодорог, где граждане могут делать покупки по пути на работу или домой. Это весьма отличается от традиционного социалистического города, когда имелась тенденция привязать сферу обслуживания и ежедневную торговлю к жилым комплексам, а деловые и административные учреждения были рассредоточены по всему городу. Также новой для российских городов является деятельность по «деловому обслуживанию», а именно продажа и ремонт компьютеров, услуги доставки, упаковки, в целях осуществления которой происходит аренда недвижимости (зданий и отдельных помещений различного функционального назначения). Данные виды деятельности обеспечивают работу офисов юридических лиц и стараются располагаться в более дешевых помещениях по соседству с ними. Таким образом, имеет место значительная передислокация деловой и торговой активности, что влечет за собой появление и развитие новых видов использования территории.
Особым образом оговариваются условия градостроительного зонирования в отношении выделения общественно-деловых зон, в частности, территорий для размещения высших учебных заведений. В отдельных случаях выделяются специальные зоны для крупных общественных зданий, таких как образовательные университеты. В таких зонах устанавливается особый набор параметров и видов использования земельных участков, а также может применяться специальный комплект положений по данным зонам и на территориях, к ним прилегающим. Например, в зоне, предназначенной для размещения основных зданий университета, реализующих образовательные функции, допускается размещение специальных типов жилых домов – места временного проживания студентов, преподавателей и посетителей (общежития), которое сочетается со спортивными сооружениями и объектами для предоставления ежедневных услуг.
Аналогичным образом в зоне, сформированной для реализации образовательных функций, могут контролироваться и виды использования земельных участков буферной зоны, окружающей основное сооружение, с тем, чтобы обеспечить условие комфортного пребывания студентов. Достижению этих целей способствует сохранение достаточного озелененного пространства. Для современной практики градостроительного освоения (реконструкции) территории посредством зонирования в российских муниципальных образованиях характерна смешанная система выделения зон для указанных видов землепользования. В отношении них градостроительные решения могут быть двоякими и заключаться либо в формировании изолированных отдельных зон, либо во включении их в виде составной части в районы регулярной жилой застройки и коммерческой деятельности.
4. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения объектов производственно-делового назначения (НИИ с опытными производствами, торговые предприятия с цехами технического обслуживания, информационные центры с издательско-типографским отделом и др.), промышленных (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения, производства строительных материалов и др.), коммунально-складских (территории ТЭЦ, станции аэрации, котельные, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, прочие сооружения муниципальной инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории), транспортных и инженерных объектов и формируются в виде участков производственной застройки и производственных зон. В соответствии с проводимой градостроительной политикой в нашей стране приоритетным направлением деятельности, связанной с пространственными преобразованиями территории с преобладанием производственной функции, размещением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, является их реконструкция.
Преобразование и реконструкция производственных территорий должны обеспечивать соответствие технико-экономических показателей производственной территории градостроительным условиям их размещения. Параметры производственных территорий должны подчиняться градостроительным условиям территорий по экологической безопасности, величине и интенсивности использования территорий. Территории муниципальных образований (особенно городских округов) должны соответствовать потребностям производственных территорий по обеспеченности транспортом и инженерными ресурсами.
Размещение производственных территорий в городском округе, выделение их в соответствующие зоны подвергается соответствующим ограничениям. Производственные территории следует преобразовывать с учетом примыкания к территориям иного функционального назначения: в полосе примыкания производственных зон к общественным территориям следует размещать общественно-административные (так называемые предзаводские территории) части производственных территорий, включая их в формирование общественных центров и зон; в полосе примыкания к жилым территориям не следует оформлять границы производственного участка глухим забором, рекомендуется использование входящей в состав санитарно-защитной зоны полосы примыкания для размещения коммунальных объектов жилого района, многоэтажных гаражей-стоянок различных типов, зеленых насаждений; в примагистральной полосе производственных зон (производственная территория в примагистральной зоне) рекомендуется размещать участки компактной застройки, адаптируемой городским окружением, смешанной производственно-общественной застройки с торговыми и обслуживающими предприятиями, требующими значительных складских помещений, крупногабаритных подъездов, разворотных площадок.
Не допускается присутствие производственных территорий на территориях общественного и жилого назначения, которые отличаются следующими характеристиками: по классу вредности расположенных на них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий; по численности занятых противоречат назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров; по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий.
На участках жилой, смешанной жилой застройки могут размещаться производственные предприятия площадью не более 200 кв. м, встроенные или занимающие часть дома без производственной территории, экологически безопасные.
Использования метода зонирования в отношении к территориям, занятым промышленной застройкой, кардинально не изменяет существующей градостроительной организации территории. В то же время проведение зонирования требует обязательного учета сложившейся в целом градостроительной организации территории, в том числе характера взаимодействия с прилегающими территориальными зонами. Также необходимо учитывать некоторые особенности, существенно отличающий процесс градостроительного освоения (реконструкции) производственных зон, который сопряжен с привлечением и освоением инвестиций в крупных объемах.
Показательно сравнение различий в процедуре зонирования территории под производственные и другие функции. Например, торговая и коммерческая деятельность, организуемая на условиях функциональной переориентации территории, может быть начата при наличии небольшого объема инвестиционно-финансовых ресурсов с последующим постепенным ростом. В противоположность этим видам деятельности в большинстве секторов промышленности требуются очень крупные объемы инвестиционного капитала для организации производства, внедрения современной технологии, перепрофилирования, перебазирования предприятий, расширения или сокращения развития.
Формирование территориальных зон не влечет за собой немедленных градостроительных изменений, и не оказывает прямого влияния на размещение инвестиций. Кроме того, системой зонирования, регулируется в основном местоположение объектов, взаимное расположение зданий и сооружений, их величина и направления перспективного развития. В то же время зонирование во многом не учитывает сложность и разнообразие влияния промышленных процессов на окружающую среду, хотя это влияние определяется спецификой существующих (предполагаемых) видов производства. Поэтому косвенным фактором, закладываемым в формирование системы зонирования с выделением производственных зон и делающими более эффективными положения об охране окружающей среды, позволяющими регулировать формы загрязнения и технологию производства по каждому виду промышленности, является установление двух позиций: типа производства и характера градостроительных преобразований.
Российская практика градостроительного зонирования в отношении производственных зон формируется согласно имеющемуся международному опыту крупнейших городов. В них с успехом реализуются программы промышленного развития и регулирования. Неотъемлемым элементом программ этого типа является наличие в них инструментов планирования и регулирования.
Всеобъемлющая программа промышленного развития должна включать «стратегическое планирование» города и государственных инвестиций в инфраструктуру и подготовку земельных участков, правовые и кредитные механизмы для долгосрочного финансирования, ясную и обоснованную налоговую структуру, согласованные положения о сохранении окружающей среды и отлаженные процедуры регистрации деловой активности, а, кроме того, приведение в исполнение всего запланированного.
Система зонирования способна привести к более эффективному привлечению инвестиций в промышленность или ее оживлению в том случае, если положения промышленной политики имеют целенаправленный характер в форме создания всеобъемлющей программы промышленного развития. В то же время пространственное планирование промышленности в виде выделения соответствующих зон и принятие специальных нормативно-правовых актов муниципального уровня позволяет получить эффективный инструмент, помогающий разрабатывать документы социально-экономического развития территорий.
Практическое осуществление зонирования во многом определяется тем, в какой степени комплексно решаются вопросы реструктуризации территорий с преобладающим производственным типом хозяйственного использования. В зависимости от того, насколько определенная промышленная политика проводится на территории муниципального образования, зависит эффективность внедрения системы зонирования, в частности градостроительное развитие производственных зон. Общие принципы такой политики определяются исходя из величины муниципального образования, его геополитического, в т.ч. и географического положения (например, приграничный город, город-анклав, зона свободного экономического развития), в соответствии с которыми конкретизируются возможности получения инвестиций и направления их практической реализации в зависимости от социально-экономических особенностей территории (промышленность, транспорт, его приоритетные виды, в соответствии с ними определение видов градостроительных объектов, таких как железнодорожный, морской, речной порты, строительство складских сооружений).
Муниципальные власти формулируют положения промышленной политики, выражающиеся в разработке комплекса мероприятий, таких как выделении территориальных зон, в которых определяются конкретные формы градостроительной деятельности, например передислокация портовых сооружений на новую территорию с соответствующими условиями (например, более глубокой водой), осуществление перевода тяжелой промышленности на периферию, сохранение в центральных районах предприятий легкой промышленности, некоторых видов точных сборочных производств, предусмотрение возможности размещения значительного объема нового строительства и реконструкции в промышленных зонах, примыкающих к железнодорожным и автодорожным узлам. Таким образом обеспечивается взаимоувязанное градостроительное функционально-планировочное развитие промышленных зон посредством его согласования со стратегическими мероприятиями экономического характера, в частности с заранее известными и обоснованными источниками привлечения инвестиций и формой их пространственной реализации.
5. Правилами землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования предусматривается выделение зон рекреационного назначения, в состав которых обычно включаются три категории зон отдыха и открытых зон: зоны, предназначенные для активных видов спорта, физической культуры, туризма и иные зоны отдыха; зоны пассивного отдыха и сохранения природной среды, а также зоны расположения крупных массивов открытых рекреационных пространств (водные и озелененные пространства).
В зависимости от специфики муниципального образования, природных и исторических особенностей его формирования, может быть выделено большее или меньшее количество зон этой категории. Более строгие требования предъявляют к формированию рекреационных зон особых видов, в частности к историческим ландшафтам и объектам природной защиты. В этих случаях следует дифференцировать территорию таким образом, чтобы функциональное использование территории для занятий спортом, здорового отдыха и прочих видов землепользования, связанных с отдыхом, не нарушало сложившейся рекреационной системы.
В составе зон рекреационного назначения следует различать разновидности зон активного отдыха, определяемые в зависимости от величины зонируемых территорий и характера протекающих рекреационных процессов. В одних случаях приоритетами градостроительной деятельности является стимулирование процессов максимального сохранения природного ландшафта, и соответственно, цель пространственного преобразования территорий таких зон заключается в ограничении степени вмешательства и формирование так называемых «сохраняемых рекреаций». В других случаях, напротив, разрешается активное вмешательство в сложившуюся среду, целенаправленное формирование различных по величине объектов, предназначенных для массового отдыха населения.
На территориях этого типа могут размещаться парки, скверы, сады, открытые спортивные площадки, участки для строительства кемпингов и пикников, с некоторыми вспомогательными видами землепользования. На территории этих зон благодаря наличию особых природно-климатических и географических особенностей целесообразно размещать рекреационные объекты (санатории, дома отдыха, профилактории, курортные объекты, спортивные сооружения и стадионы, а также иные подобные крупные объекты капитального строительства). В тоже время для получения разрешений на строительство обозначенных рекреационных объектов как правило необходимо прохождение специальной процедуры публичных слушаний, в процессе которой согласовываются многие компоненты проекта, в том числе вместимость объекта, его местоположение, количество парковок, степень взаимодействия с окружающей средой. Основным фактором, оказывающим влияние на выбор приоритетного вида градостроительного использования территории в пределах зон активного отдыха является реализация комплекса рекреационных функций. В целом при выделении зон стремятся к тому, чтобы рекреационная функция преобладала на территории. В то же время в пределах этих зон могут располагаться некоторые небольшие коммерческие виды землепользования, кафе и иные объекты услуг для посетителей.
В зонах пассивного отдыха и охраны природы основными видами использования территории являются организация парков, мест для прогулок и аналогичные открытые публичные виды землепользования. По специальному разрешению может допускаться планировочная организация территории для занятия некоторыми видами спорта, отдыхом и предоставлением услуг для посетителей, но связанные с ними участки должны быть ограничены по размеру. Для таких природных территорий особой важности может быть создана зона охраны памятника природы или аналогичная зона сохранения ландшафта, которая очень строго лимитирует любые активные виды землепользования или строительства.
6. Особое внимание в процессе разработки карты градостроительного зонирования территории муниципального образования, следует уделять выделению зон особо охраняемых территорий, связанных с охраной памятников истории и культуры и охраной окружающей среды.
Соотношение зон, в которых осуществляется правовое регулирование, связанное с сохранением исторических и культурных ценностей, а также охраной окружающей среды, представляет проблему во всех муниципальных образованиях России, внедряющих систему зонирования, по двум причинам. Во-первых, имеет место пересечение полномочий по ряду процедурных и иных существенных вопросов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Во-вторых, сложно в буквальном виде адаптировать фундаментальную концепцию зонирования по отношению к охраняемым зонам, применив ее аналогичным образом (посредством наложения правил на всю зону), в то время как для обеспечения наибольшей сохранности объектов культурного наследия и охраны окружающей среды выдвигаются требования дифференцированного зонирования.
В правилах землепользования и застройки применяются в основном два метода определения зон исторического значения, разрешенных видов землепользования, параметров застройки и процедур надзора за ними.
В некоторых городских округах зоны исторического значения определяются в перечне видов землепользования иных зон - жилой, общественно-деловой и некоторых иных. В других городах создается одна или более дополнительных карт, на которых показаны исторические зоны и зоны охраны окружающей среды. Эти (вспомогательные) карты предназначены для наложения их на основную карту зонирования. В этом процессе необходимо учитывать специальные требования и ограничения как дополнительный набор условий для зональных разрешений и оформления разрешений на реализацию объектов капитального строительства.
Появление данной зоны в комментируемой статье 35 является одной из новелл ГрК РФ по сравнению со старым Градостроительным кодексом РФ 1998 г. Следует подчеркнуть, что создание, например, в городском округе в черте населенного пункта особо охраняемой природной территории (например, дендрологического парка или национального парка) не влечет за собой появление в границах категории земель поселений земельного участка из состава категории земель особо охраняемых территорий (далее – ООПТ) и объектов, предусмотренной главой XVII ЗК РФ. В данном случае такой вывод вытекает из ст. 83 ЗК РФ , согласно которой «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий». Следовательно, налицо внутренние противоречия в ЗК РФ, поскольку п.5 ст.94 которого предполагает возможность создания «иных земель особо охраняемых природных территорий», включая в состав таковых, в частности, городские леса и городские парки.
Данную проблему как раз и разрешает комментируемая статья 35 ГрК России. Поскольку градостроительное законодательство определяет правовой режим, главным образом, категории земель поселений, а экологическое – правовой режим ООПТ, которые вполне могут быть и в черте поселений (населенных пунктов), то коллизии установленных разными по отраслевой принадлежности нормативно-правовыми актами правовых режимов разрешаются посредством образования в городских округах и иных муниципальных образованиях отдельной территориальной зоны со своим градостроительным регламентом.
Действующее законодательство и практический опыт определяют земельный участок, как часть поверхности земли, включающей почвенный слой, недра и расположенные на нём объекты (включая природные), границы которой описаны и зарегистрированы в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Границы — это необходимость, позволяющая сформировать из «земли», довольно абстрактного понятия, конкретный индивидуально-определенный объект, который в последующем может быть предметом отношений между разноплановыми субъектами.
Что такое границы участка?
Если не углубляться в терминологию, то границы земельного участка — это специальные обозначения в виде линий на топографическом плане, ограничивающие его как территориальный объект. В зависимости от ситуации, они не существуют не только на планах территорий, но также и закрепляются на местности при помощи специальных межевых знаков (вешек).
Во избежание и судебных разбирательств, границы должны быть:
- Подтверждены документально и оформлены с соблюдением всех требований.
- Согласованы с соседями, что фиксируется в акте согласования границ (сам акт отображается на ).
Закрепление границ межевыми знаками на местности называется выносом границ участка в натуру. Стоимость одного межевого знака — от 1,5 тыс. руб. Цена зависит от вида знаков (временные, постоянные) и того, кто их изготовил (заказчик или исполнитель).
Минимальный и максимальный размеры участка
Размер земельного участка — это одна из его одна из индивидуальных характеристик, представляющая собой площадь условно-ровной поверхности между его границами. Разнообразный рельеф (холмы, пригорки, низины и прочие) никогда не учитываются при её подсчёте.
Чтобы избежать препятствий в использовании на законодательном уровне установлено понятие о минимальных и максимальных площадях земельных участков. Установление наименьшего размера
служит препятствием для дробления площадей, когда буквально каждый шаг территории принадлежит отдельному собственнику. Наличие же максимального предела
необходимо для предотвращения излишней «глобализации» земельных участков одного назначения.
На законодательном уровне вопрос о максимальных и минимальных площадях прописан в статьях 11.9, 33 и 38 Земельного кодекса РФ. Эти нормы регулируют территориальные размеры участков, которые предоставляются бесплатно (первичная передача) разным категориям населения либо образуются в результате каких-либо действий владельца (раздел, присоединение).
- В отношении земельных участков, предназначенных под застройку — в градостроительных планах территорий.
- Для территорий, принадлежащих государству или муниципалитету, и предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности (садоводство, животноводство, огородничество), организации КФХ, дачного строительства предельные размеры площадей определяются соответственно федеральными или региональными законами.
- , личного подсобного хозяйства ограничиваются в пространстве положениями нормативных актов органов местного самоуправления.
Не соответствующие установленным на каком-либо уровне нормам земельный участок не просуществует долго. Он, с большой долей вероятности, даже не появится в государственном кадастре, так как нарушение предела площади — это одно из самых категоричных оснований для постановки на учёт.
Наличие ограничения в размере вовсе не означает, что одно и то же лицо не может владеть несколькими подобными территориями, расположенными рядом. Например, Решение районного Совета г. Омска № 39 от 17.11.2004 г. устанавливает, что предназначенные под ИЖС участки должны иметь площадь не более 1 500 кв.м. То есть человек не может владеть большей по размеру территорией. Однако не запрещено иметь в собственности 2 смежных участка по 1 500 кв.м каждый.
Что такое многоконтурные земельные участки
Границы земельного участка, проходящие через поворотные (характерные) точки на местности, образуют его контур — замкнутую фигуру. Большинству людей привычна ситуация типа «один участок — один кусок территории». Однако далеко не всегда рельеф или объекты на местности позволяют создать участок одним массивом (контуром)
.
Земельные участки, состоящие из нескольких замкнутых контуров, расположенных не смежно, но в пределах одного кадастрового квартала и разделённых иными землями — это и есть многоконтурные земельные участки.
Чаще всего образование таких сложных в конфигурации территорий — это необходимость обойти сложный рельеф вроде болот, оврагов, вымоин, которые могут быть включены в общий размер, но при этом «съедят» внушительную часть полезной площади участка. Также на несколько контуров территорию могут делить линии дорог, электропередач или участки, принадлежащие иным собственникам.
Процедура определения границ участка
Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает в себя:
- Изучение состава и состояния земель и определение принадлежности смежных участков и контактных данных их правообладателей.
- Образование новых либо изменение существующих (раздел, соединение и прочие) объектов землеустройства в виде составления схем или межевых планов установленного образца.
- Согласование границ с собственниками смежных участков или с государственными или муниципальными органами.
- Постановка на кадастровый учёт и присвоение уникального .
- Определение границ на местности.
Для того чтобы участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав, он должен пройти по правилам, установленным ст. 70 ЗК РФ.
Какой минимальный доступ от границы земельного участка допустим, если на нем планируется разместить дом или другое сооружение? Эта информация указывается на чертеже градостроительного плана участка, подготовленного в процессе межевания.
На видео ниже приведены нюансы определения границ
Корректировка на местности и координаты земельного участка
Границы земельного участка во время устанавливаются при помощи специальной системы координат (с указанием географических показателей), набор показателей которых в дальнейшем переносится в государственный кадастр и помогают определить положение участка на местности.
Ситуации, когда сведения о координатах участков содержат неточности, на практике случаются нередко. Законодатель разделяет все появляющиеся в процессе работы ошибки на 2 группы:
- Технические ошибки в виде опечаток и ошибок
(грамматических и арифметических), допущенных органами кадастрового учёта во время работы со сведениями о земельном участке. Всё же в государственных органах работают не программы и всегда есть вероятность расхождения сведений из-за человеческого фактора.
Технические ошибки в сведениях кадастра исправляются самими органом кадастрового учёта, после получения им уведомительного заявления от правообладателя или иного заинтересованного лица, выявившего неточность в сведениях. - Кадастровая ошибка , которая согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона «О кадастре недвижимости» представляет собой неточность в виде наложения (частичного) контуров разных земельных участков. Происходит подобное из-за разных систем координат, в которых велось межевание последние 20 лет или из-за плотной застройки, изменения рельефа.
Границы земельного участка могут быть скорректированы в любой момент по желанию собственника, решившего изменить поворотные точки или уточнить площадь. В последнем случае размер участка может ещё и увеличиться в пределах 10% , что часто и является причиной для корректировки границ.
Любая корректировка границ должна оформляться по той же процедуре, что и межевание нового земельного участка.
Порядок изменения границ участка при их наложении
В ситуации, когда владельцы выясняют, что границы нескольких земельных участков накладываются одна на другую, либо имеет место пересечение границ. Возможно несколько вариантов решения проблемы:
- Административное решение вопроса в виде корректировке собственниками смежных территорий границы с привлечением к работе кадастрового инженера. Межевой план при этом содержит заключение с выводом о наличии ошибки, информацию об уточнениях и акт согласование местоположения участка. Последний может и не составляться, если общая площадь и конфигурация (форма) территории не изменились.
- Судебное решение вопроса , при котором выявивший ошибку правообладатель участка обращается в суд по месту нахождения участка с заявлением о понуждении «соседей» произвести уточнение границ. В качестве ещё одного варианта — это может быть исковое заявление о признании новых границ участка и внесения соответствующих изменений в государственных кадастр.
Как поступать в случае возникновения споров при определении границ и что показывает судебная практика?
Ответы приведены на видео ниже.
Границы земельного участка – контурная линия, определяющая местоположение некой земельной площади, включающей в себя как почвенный слой, так и находящиеся в нем недра. Сюда же входят и все находящиеся на его территории постройки и природные объекты.
Границы ЗУ устанавливаются в соответствии с координатами местности и их характерными точками. производится в соответствии с координатами местности и регламентируется федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Законодательством также дано определение многоконтурных земельных участков . В этом случае речь идет фактически об одном зарегистрированном земельном участке, но имеющем несколько замкнутых контуров, то есть разделенном на две или более части.
Кадастровые и фактические виды
В межевании принято различать два вида границ ЗУ : кадастровые и фактические. Кадастровые границы в обязательном порядке вносятся в государственный кадастр недвижимости и разделяются на два вида.
- Декларированные.
- Геодезические.
Декларированные границы могут носить примерный характер, а геодезические содержат точные .
В 2011 году был принят закон о «единых государственных системах координат», на основании которого можно . До принятия данного закона границы определялись достаточно приблизительно. По этой причине часто возникают , по поводу правильности прохождения фактической границы участка.
Если спор не удается решить, возможно .
Фактическим называется ее настоящее обозначение на местности , чаще всего в этой роли выступает забор. В случае отсутствия других определяющих документов, руководствоваться следует фактически обозначенным контуром, если он существует более 15 лет.
При межевании земельного участка необходимо (ст. 39 закона № 221-ФЗ) со смежными участками. К таковым относится один или несколько участков, имеющих с рассматриваемым участком общую контурную линию.
Cмежный участок
Следует отличать смежный участок от соседнего.
Определение «соседний земельный участок» означает, что он расположен рядом, но общая граница с рассматриваемым участком отсутствует .
Разметка
Разметка границ земельного участка производится непосредственно на местности, в соответствии с принятым планом . За его основу берется чертеж, выполненный на бумажном носителе. При сложном ландшафте может быть составлено несколько эскизов, из которых выбирается наиболее подходящий.
Для разметки участка необходим следующий инвентарь :
- теодолит или нивелир;
- шнуровка;
- вешки (деревянные колышки для забивания в землю);
- измерительная рулетка.
Если на пути планирующейся разметки имеются препятствия или участок плохо просматриваются, то необходима предварительная подготовка. Сюда может входить выпиливание деревьев, выкорчевывание пней, уборка мусора и тому подобные работы.
Понятие изломанности
Контуры земельного участка, имеющие сложную конфигурацию, острые или многочисленные углы и доставляющие неудобства, называются изломанными. Законом запрещено установление таких границ, если это приводит к вклиниванию в соседний участок или препятствует рациональному использованию одного или обоих участков .
Границы частного ЗУ не должны пересекаться с пределами населенного пункта . Это значит, что земельный участок не должен частично выходить за пределы поселения или муниципального образования.
Минимальные отступы от построек
Законодательством предусмотрены нормы минимального отступа построек от границы ЗУ.
- До жилого объекта – не менее 3м .
- До построек хозяйственного назначения (хозблоков, сараев) – не менее 1м .
- До построек с повышенной пожарной опасностью (бань, саун, котельных) – 10м .
- До построек для разведения домашнего скота и теплиц – 4м .
Приведенные ограничения созданы для соблюдения безопасности и санитарных норм . Садоводам следует также знать некоторые дополнительные правила.
Большие деревья с раскидистой кроной нельзя сажать ближе, чем 4 м от границы участка. Для деревьев средних размеров – расстояние от 2 м, а кустарники можно высаживать в 1 м от забора.
Пересечение смежных земельных участков
Если при регистрации земельного участка обнаружен факт , то процесс кадастрового учета будет приостановлен. Исключением является ситуация, при которой смежный участок находится в стадии преобразования.
Каждый собственник должен знать пределы своего земельного участка, а если имеют место какие-либо неясности – своевременно уточнить недостающую информацию в кадастровом органе. Если участок находится в стадии оформления, для необходимо пригласить квалифицированных специалистов.
