Determinação dos limites das zonas territoriais. O que é uma zona territorial de um terreno e como descobri-la? Veja o que são "zonas territoriais" em outros dicionários

No processo de zoneamento do planejamento urbano do território, os especialistas podem identificar as seguintes zonas territoriais:

público e empresarial;
produção;
zonas de infraestrutura de engenharia e transporte;
propósitos recreativos;
zonas de áreas especialmente protegidas;
propósito especial;
colocação de instalações militares;
nos municípios, podem ser atribuídos outros tipos de zonas territoriais, de acordo com as especificidades da área.

A descrição acima é uma classificação geral das zonas territoriais. Por sua vez, dentro de cada uma delas, as subespécies podem ser distinguidas. Assim, as zonas residenciais podem incluir zonas de construção:

edifícios baixos;
aumento médio;
vários andares.

Além disso, em áreas residenciais, é permitido construir não só casas para viver, mas também equipamentos sociais, utilitários e domésticos, saúde (hospitais e clínicas), educação (escolas, jardins de infância, etc.), edifícios religiosos (igrejas), estacionamentos, garagens ... Ao mesmo tempo, não é permitida a construção de edifícios e estruturas industriais que afetem negativamente o meio ambiente.

No Código de Desenvolvimento Urbano da Federação Russa, os principais e os tipos de uso permitido de locais e objetos de capital são especificados. As visualizações auxiliares geralmente complementam os tipos principais e condicionalmente permitidos de usos permitidos dos sites.

A tabela mostra vários lotes, levando em consideração sua zona territorial.

Nome da zona territorial	O código	Uso pretendido
residencial	F	para construção de edifícios residenciais, colocação de instalações de infraestrutura, território
Zonas públicas e comerciais	D	para a colocação de instalações de varejo, edifícios de escritórios, instalações de educação e saúde, etc.
Produção	P	para a colocação de instalações industriais, utilitárias e de armazém
Zonas de infraestrutura de engenharia e transporte	ISTO	para colocar comunicações de transporte ferroviário, rodoviário, aéreo, fluvial, marítimo e oleoduto
Áreas recreativas	R	para a organização de recreação da população - jardins, parques, parques florestais, instalações de saúde e desportivas, etc.
Zonas de uso agrícola	DE	para colocar terras aráveis, vinhas, pomares, hortas, campos de feno e pastagens, viveiros, estufas e outras instalações para o cultivo de culturas agrícolas e pecuária
Zonas de propósito especial	PARA	áreas para a colocação de cemitérios, aterros, crematórios, parques memoriais
Zonas de instalações militares, outras zonas de áreas restritas	KZ	zonas para a colocação de instalações militares e outras instalações sensíveis: campos de treinamento, etc.

Como saber a zona territorial de um terreno

Para descobrir a qual zona territorial pertence o terreno, você pode usar várias opções:

Encontre o plano de urbanismo do município. As zonas territoriais destacadas no assentamento devem ser indicadas nos mapas de zoneamento urbano.
Envie uma solicitação oficial à Rosreestr para obter as informações necessárias. Para fazer isso, você precisa entrar em contato com o escritório territorial do departamento ou o MFC.
Encontre informações sobre o público na Rosreestr, que estão publicamente disponíveis para todas as partes interessadas.

Vamos considerar a última opção com mais detalhes, para que você possa obter as informações necessárias sem sair de casa. Para descobrir a zona territorial do site, você precisa de:

Abra um mapa cadastral público localizado em https://pkk5.rosreestr.ru/
Na linha de busca, cadastro ou terreno.
Os limites oficiais do terreno aparecem no mapa contra o fundo de outros objetos imobiliários
Para descobrir a zona territorial, no canto superior esquerdo da linha de pesquisa, altere os critérios de pesquisa de "lotes" para "zonas territoriais" e clique dentro dos limites do lote.
Uma janela especial de informações exibirá informações sobre a zona territorial em que o site está localizado, bem como seu código (por exemplo, w - residencial).

Se você precisar mudar a área do terreno

Com o uso permitido do terreno, é necessário alterar as informações do cadastro. Este procedimento é necessário para passar pelos proprietários do site, caso o registro USRN contenha informações sobre a zona territorial à qual o site está atribuído.

O próprio proprietário não tem o direito de tomar uma decisão para alterar o zoneamento territorial e alterações para o uso permitido de lotes de terra. Essas alterações são feitas com base nos regulamentos de urbanismo ou em uma lei estadual ou municipal.

Para fazer alterações, você precisa entrar em contato com o departamento territorial de Rosreestr com uma declaração sobre o registro cadastral estadual de alterações. Anexado ao aplicativo:

documento de identidade do requerente;
procuração para representar os interesses do requerente, autenticada por notário;
um documento confirmando o status do proprietário (ou USRR, etc.).

As informações são inseridas no registro gratuitamente e você não precisa pagar uma taxa estadual.

Se não houver nenhuma informação no cadastro sobre os limites estabelecidos das zonas territoriais, o seguinte é adicionalmente anexado ao conjunto de documentos especificado:

um extrato das Regras de Uso e Desenvolvimento da Terra, que mostra os limites do local dentro dos limites da zona territorial e a lista especificada de tipos de uso permitido;
a conclusão das autarquias ou autarquias locais sobre a atribuição do terreno à zona territorial correspondente, contendo informação sobre o zoneamento urbano, de acordo com o qual foi aprovado esta zona territorial; o documento deve identificar claramente o terreno e conter, endereço e área.

Importante! Se o terreno não fornecer os documentos especificados, eles não podem se recusar a fornecer serviços públicos. Os funcionários da Rosreestr são obrigados a solicitar eles próprios as informações que faltam por meio dos canais de intercâmbio interdepartamental.

Assim, a zona territorial é uma característica importante do sítio, que determina seu uso e opções possíveis. É determinada com base em um plano de planejamento urbano que opera no território do município. Para saber a que zona territorial pertence o local, é necessário entrar em contato com a Rosreestr com uma solicitação, estudar o plano de urbanismo do município ou utilizar a funcionalidade pública. Para alterar a zona territorial, você deve se inscrever no Rosreestr com um aplicativo.

Moderador da discussão - Beregovskikh A.N. (ITP "Grad", Omsk)

Os principais objetivos da discussão são determinar os princípios básicos para a formação de zonas territoriais nos mapas de zoneamento urbano, a fim de fornecer assistência prática aos governos locais e desenvolvedores das Regras de uso do solo e desenvolvimento de distritos urbanos e outros assentamentos no contexto da legislação em vigor, bem como a formação de uma proposta consolidada em nome da comunidade profissional para fazer alterações no Urbanismo e Códigos de Terras, visando resolver as contradições existentes e aprimorar as normas vigentes na legislação federal.

As conclusões da discussão serão utilizadas na preparação de materiais a serem considerados nas reuniões do grupo de trabalho sobre planejamento estratégico e territorial do Conselho Público do Ministério de Desenvolvimento Regional da Rússia.

Esta discussão não aborda questões relacionadas à composição dos dados iniciais e levando em consideração as restrições de planejamento urbano na elaboração de um mapa de zoneamento territorial. Vamos dedicar discussões separadas a esses tópicos.

Participantes da discussão:

Mityagin SD, arquiteto-chefe do JSC NIIP Urban Development;

Bocharov M.V., Diretor Adjunto do Departamento de Bens Imóveis do Ministério de Desenvolvimento Econômico da RF;

Bobylev S.Yu., Diretor Geral da LLC “Architectural Workshop S.Yu. Bobylev ", membro do conselho de administração da NP" Guild of Architects and Engineers of St. Petersburg ";

A. Boroznov, Assessor do Diretor Geral da Fundação RHD;

Daribabina E.V., Chefe do Departamento de Controle de Desenvolvimento Urbano do Ministério da Defesa do Serviço de Controle de Habitação e Supervisão de Construção da Khanty-Mansi Autonomous Okrug-Yugra;

SN Nikolaev, Vice-Presidente do Comitê de Construção, Chefe do Departamento de Supervisão de Construção Municipal do Comitê de Planejamento Urbano da Administração da Cidade de Bratsk;

Korenev V.I., arquiteto-chefe de Tomsk, candidato em arquitetura, professor associado do TSUACE

Disposições gerais de zoneamento territorial

1. Elabora-se um mapa de zoneamento urbano de caráter cartográfico em sistema de coordenadas e com o rigor de manter o cadastro estadual de imóveis no território do município.

2. A fim de fundamentar os limites e tipos de zonas territoriais, são realizadas as seguintes medidas preparatórias:

A nível cartográfico, são apresentados os limites do município e os assentamentos que o compõem, bem como os limites dos elementos da estrutura de ordenamento e zonas funcionais estabelecidas pelos documentos de ordenamento do território do município (se houver plano director);

São determinados os elementos da estrutura de planejamento, dentro dos limites dos quais a utilização dos terrenos e objetos de construção de capital é realizada de acordo com os documentos de planejamento territorial;

São determinados os elementos primários da estrutura de planejamento (bairros), cujos limites são definidos por linhas vermelhas de acordo com os projetos aprovados para o planejamento de territórios;
são determinados os elementos primários da estrutura de planejamento, cujos limites são estabelecidos pelas linhas vermelhas previamente aprovadas (antes da adoção do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa em 2004).

3. No limite dos elementos da estrutura de ordenamento, cuja utilização dos territórios é efectuada de acordo com os documentos de ordenamento do território, as zonas territoriais são constituídas pelo detalhamento das zonas funcionais em função da utilização efectiva desses territórios.

4. Dentro dos limites dos elementos da estrutura de planejamento, cujo uso efetivo dos territórios não corresponde aos documentos de planejamento territorial e em relação aos quais a documentação de planejamento territorial não foi aprovada, as zonas territoriais são formadas pela duplicação das zonas funcionais estabelecidas pelos documentos de planejamento territorial.

5. Dentro dos limites dos elementos da estrutura de ordenamento, cujo uso efetivo dos territórios não corresponda aos documentos de ordenamento do território e em relação aos quais tenha sido aprovada a documentação do ordenamento do território, as zonas territoriais são formadas detalhando as zonas funcionais de acordo com a finalidade funcional e os limites das zonas planeadas para a localização de objetos de âmbito federal, regional e significados locais, bem como outros objetos e complexos urbanísticos estabelecidos pela documentação para o planejamento de territórios.

6. Os limites das zonas territoriais são estabelecidos principalmente ao longo dos limites da divisão territorial administrativa, os limites das zonas funcionais, linhas vermelhas, os limites das zonas para a localização de objetos de importância federal, regional e local, zonas para a localização de outros objetos e complexos de planejamento urbano, os limites de terrenos existentes e formados e outros limites razoáveis ...

7. Uma vez que as zonas territoriais duplicam as zonas funcionais ou são detalhadas e especificadas, a dimensão da zona territorial deve ser idêntica à dimensão da zona funcional ou inferior.

8. Se o território em questão não for objeto de transformação urbanística de acordo com os documentos de ordenamento do território, o zoneamento funcional detalhado no mapa de zoneamento urbanístico é realizado de acordo com o uso efetivo do território. Tais territórios, via de regra, incluem territórios multifuncionais das partes centrais das cidades, áreas residenciais de construção de grandes painéis, construídas de acordo com o princípio do microdistrito, áreas de edifícios residenciais preservados do tipo imobiliário, áreas de produção existentes, praças, parques e outros objetos recreativos socialmente significativos, bem como outros territórios, cuja utilização cumpre integralmente os documentos de ordenamento do território.

O significado do zoneamento urbano de tais territórios é criar condições para a manutenção do melhor aproveitamento dos terrenos e projetos de construção de capital, bem como sua substituição sucessiva (reconstrução) à medida que se desgastam com imóveis cada vez melhores, a fim de garantir o desenvolvimento sustentável desses territórios.

Os limites das zonas territoriais em tais casos são estabelecidos fixando os projetos de planejamento detalhados previamente estabelecidos e projetos de desenvolvimento de linhas vermelhas, os limites de complexos de planejamento urbano, grupos residenciais e outros elementos de planejamento. As zonas territoriais são formadas pela identificação de sinais comuns de uniformidade do uso funcional do território e das suas características construtivas, arquitetônicas e paisagísticas. A lista de tipos de uso permitido de bens imóveis dentro de tais zonas é compilada incluindo-se nela todos os tipos de uso existentes do território correspondentes à sua finalidade funcional, bem como tipos adicionais de atividades e instalações, cujo funcionamento poderia melhorar a qualidade de vida no território em questão e criar condições adicionais para o desenvolvimento empresarial ...

Por exemplo, de acordo com o uso existente de um microdistrito residencial, podem ser alocadas zonas territoriais de edifícios residenciais de vários andares, áreas de armazenamento e manutenção de veículos, zonas educacionais e educacionais, zonas recreativas, zonas públicas e comerciais e outras.

Além de edifícios residenciais, comércio e serviços ao consumidor, creches de pequena capacidade (dada a enorme escassez de vagas em creches) e outros objetos podem ser instalados pelos tipos de uso permitido de imóveis no território da zona de loteamento residencial. Todos os tipos de uso adicionais devem ser atribuídos a tipos auxiliares de uso permitido, que só podem ser permitidos se houver um tipo principal - edifícios residenciais. Além disso, a colocação de tais objetos só pode ser em locais embutidos e anexos e com a condição de garantir a entrada e organização do conjunto de entrada pelo lado da fachada principal da casa voltado para a rua ou outro objeto da rede viária.

Os parâmetros limitantes para o desenvolvimento de tais objetos são calculados de acordo com a legislação vigente, normas regionais e locais de planejamento urbano.

Assim, ao elaborar um mapa de zoneamento de planejamento urbano em relação ao território, cuja utilização corresponda ao plano geral, o principal é determinar a lista ótima de tipos de zonas territoriais e estabelecer seus limites, garantindo o desenvolvimento harmonioso integral do território no interesse da sociedade, empresas e cidadãos.

Em alguns casos, ao calcular os parâmetros limitantes para o desenvolvimento de tais territórios e analisar o desenvolvimento existente, pode ser determinada a possibilidade de formação de um lote de terreno para novas construções. Para tais casos, o Regulamento prevê a possibilidade de formação de um terreno para a construção de uma nova instalação de construção de capital com base em um projeto de levantamento topográfico dentro da zona territorial. Nesses casos, novos objetos de construção devem ser classificados como tipos de uso do solo permitidos condicionalmente.

9. Se o território em questão, nos termos dos documentos de ordenamento do território, for sujeito a transformação urbanística, o detalhamento das zonas funcionais só pode ser feito com base nas decisões da documentação sobre ordenamento do território. Esses territórios subdividem-se em zonas territoriais, modalidades de uso permitido, cujos parâmetros e características limitantes são definidos de forma mais precisa por projetos de ordenamento e agrimensura.

Por exemplo, com base no projeto de planejamento e levantamento do território da zona residencial funcional, cujos limites são definidos no plano geral de acordo com os limites da área de planejamento, o território nomeado pode ser subdividido em várias zonas territoriais. Essas zonas podem incluir uma zona residencial de edifícios de vários andares, uma zona residencial de edifícios médios, uma zona educacional e educacional, uma zona administrativa e comercial e outras zonas territoriais. Os limites de tais zonas são estabelecidos ao longo das linhas vermelhas dos elementos primários formados da estrutura de planejamento (trimestres) e os limites dos terrenos planejados destinados à colocação de objetos de construção de capital para vários fins ou complexos de desenvolvimento urbano.

10. Em relação ao território sujeito à transformação do planejamento urbano de acordo com os documentos de ordenamento do território, mas na ausência de documentação de ordenamento para tal território, os limites das zonas territoriais são estabelecidos pela duplicação dos limites e nomes das zonas funcionais estabelecidas pelos documentos de ordenamento do território. Assim, ao determinar o tipo e tamanho da zona territorial dentro dos limites da zona residencial funcional, cujos limites são determinados no plano geral e correspondem aos limites da área de planejamento, o território nomeado deve ser atribuído à zona residencial territorial e os regulamentos de planejamento urbano para o uso de terrenos e objetos de construção de capital dentro deste zona, é estabelecida uma ampla gama de usos permitidos, incluindo todos os tipos de atividades e objetos necessários à plena existência de uma área residencial. Esses tipos de uso permitido incluem edifícios residenciais de vários andares, escolas secundárias, instituições pré-escolares, instalações esportivas e culturais, clínicas e farmácias, comércio e serviços ao consumidor, instituições financeiras e de crédito, instalações de armazenamento e manutenção de veículos e muito mais.

Tendo em conta a norma da legislação em vigor de que os regulamentos urbanísticos se aplicam igualmente a todos os terrenos e obras de capitalização dentro da zona territorial, este método de zoneamento territorial não pode garantir ao município um desenvolvimento harmonioso dos territórios e uma melhoria consistente da qualidade do meio ambiente, uma vez que formação independente de um lote de terreno pela combinação ou divisão de lotes existentes ao adquirir a propriedade de um lote de terreno, o detentor dos direitos autorais tem o direito de escolher independentemente o tipo de uso do lote, sem levar em consideração os interesses do município

Ao aprovar a documentação para o ordenamento destes territórios, recomenda-se a alteração imediata do Regulamento no sentido de detalhar as zonas territoriais e estabelecer uma lista mais específica dos tipos de usos permitidos, bem como dos parâmetros limitantes para o desenvolvimento de projetos de construção de capital.

Características da formação das zonas territoriais de transformação do planejamento urbano em territórios com loteamentos contabilizados no Comitê Estadual de Patrimônio

Se a zona territorial não puder ser estabelecida de acordo com os limites da zona funcional ou a zona de localização de objetos de importância federal, regional e local de acordo com os documentos de ordenamento do território ou documentação de ordenamento do território, devido à impossibilidade de atribuição dos terrenos inscritos na Comissão de Património Estadual a apenas uma zona territorial , o mapa de zoneamento de planejamento urbano estabelece a zona de transformação do planejamento urbano.

Se duas ou mais zonas funcionais forem estabelecidas dentro dos limites de um terreno por documentos de ordenamento do território, este terreno no mapa de zoneamento de ordenamento urbano é incluído na zona de transformação do ordenamento urbano, que, após o desenvolvimento e aprovação da documentação de ordenamento do território desta zona, é dividida em terrenos e zonas territoriais correspondentes , cujos tipos são determinados pela finalidade funcional estabelecida pelos projetos de ordenamento do território.

Na formação de uma zona de transformação urbanística, devem ser observadas as condições para incluir em seus limites o território de zonas funcionais, total ou parcialmente formadas dentro dos limites de um terreno. A zona de transformação urbanística não pode ser inferior ao território do lote sujeito a transformação urbanística de acordo com o documento de ordenamento do território.

As zonas de transformação do planejamento urbano são constituídas com o objetivo de fornecer mecanismos para a implementação dos documentos de planejamento territorial na ausência de outros métodos de tradução das decisões do plano diretor ou esquema de planejamento territorial de um município em regras de uso e desenvolvimento do solo.

O estabelecimento de uma zona para planejamento urbano não acarreta restrições aos direitos existentes dos proprietários de terrenos e projetos de construção de capital localizados dentro dos limites da zona estabelecida.

Os regulamentos de planejamento urbano da zona de transformação do planejamento urbano podem ser definidos de duas maneiras:

1) Nos regulamentos de planejamento urbano de tal zona, objetos lineares de infraestrutura de engenharia e infraestrutura de transporte são estabelecidos como os principais tipos de uso permitido de terrenos e objetos de construção de capital, os tipos de uso permitido condicionalmente e auxiliares de uso permitido de terrenos e objetos de construção de capital não são estabelecidos. Os tipos de usos permitidos especificados são válidos até a aprovação da documentação para o ordenamento do território dentro dos limites da zona de transformação do ordenamento urbano e a introdução de alterações ao mapa de zoneamento do ordenamento urbano com base nessa documentação.

2) O uso real do terreno e dos objetos de construção de capital é fixado nos regulamentos de urbanismo da zona de transformação do urbanismo, os parâmetros de construção e reconstrução são rigidamente fixados (por exemplo, número de andares, a porcentagem de construção correspondente à área construída do terreno). Ao mesmo tempo, o desenvolvimento de atividades ou objetos em andamento só pode ser permitido se a zona de transformação do planejamento urbano for dividida de acordo com os projetos de planejamento e levantamento topográfico em lotes e as mudanças apropriadas forem feitas no mapa de zoneamento do planejamento urbano dividindo a zona de transformação do planejamento urbano em zonas territoriais, cujos tipos correspondem ao desenvolvimento planejado territórios estabelecidos pelo documento de ordenamento do território.

Em linhas gerais, a sequência de ações para o desenvolvimento dos territórios dentro dos limites das zonas de transformação do planejamento urbano pode ser representada da seguinte forma:

1) Preparação e aprovação da documentação para o ordenamento do território, a partir do qual se estabelecem as linhas vermelhas, elementos da estrutura de ordenamento, objectos da rede viária e rodoviária, os limites das zonas de colocação planeada de objectos de serviços sociais, culturais e comunitários, os limites das zonas de colocação planeada de objectos federais, significado regional e local, o estabelecimento de características e parâmetros do desenvolvimento planejado do território.

Na realização de audiências públicas sobre a aprovação da documentação de ordenamento do território, recomenda-se incluir propostas de modificação do Regulamento nos materiais de apoio da documentação de ordenamento do território. Esta abordagem permitirá evitar decisões errôneas de planejamento urbano durante o desenvolvimento subsequente de um projeto de alteração das Regras, e também dará aos proprietários dos terrenos tempo para implementar as medidas necessárias para o registro dos terrenos em formação, autoridades estaduais e locais - tempo para concluir acordos de compra com proprietários da memória, se o lote de propriedade de pessoa física ou jurídica for objeto de transformação urbanística.

2) Execução de obras de formação de terrenos nos limites da zona de transformação do urbanismo com base no projeto de levantamento topográfico, implantação de tais terrenos de acordo com os requisitos estabelecidos pela Lei Federal de 24 de julho de 2007 nº 221-FZ "No Cadastro Imobiliário do Estado", obras, como resultado das quais a preparação de documentos contendo informações sobre esses terrenos necessários para a implementação do registro cadastral estadual, a implementação do registro cadastral estadual de tais terrenos é garantida, em consequência da qual o término da existência do terreno, dentro dos limites do qual uma zona de transformação do planejamento urbano foi estabelecida.

3) Modificações ao mapa de zoneamento urbanístico no âmbito das Normas relativas à exclusão da zona de transformação urbanística em relação ao território pertinente e ao estabelecimento de zonas territoriais em relação a esse território que correspondam às decisões da documentação de ordenamento do território.

4) A utilização de terrenos e projectos de construção de capital de acordo com as modalidades de utilização permitidas previstas no regulamento de urbanização da zona territorial correspondente.

A necessidade de utilizar métodos especiais para estabelecer os limites das zonas territoriais formadas em territórios sujeitos à transformação do planejamento urbano nas condições das relações jurídicas fundiárias e imobiliárias existentes surge nos casos em que os limites do elemento formado da estrutura de planejamento se cruzam com os lotes existentes (registrados no Comitê de Propriedade do Estado) que, como resultado da transformação do planejamento urbano deve ser eliminado ou transformado.

Esses terrenos incluem:

Parcelas de terrenos para edificações residenciais, reconhecidas como degradadas ou de emergência e destinadas à demolição;

Parcelas de terreno de natureza temporária (constituídas para a colocação de um serviço temporário, para utilização sazonal para feno ou plantação de batata, etc.);

Parcelas de terrenos em instalações produtivas destinadas a remoção por danos ambientais, em cujo território, de acordo com os documentos de ordenamento do território, se propõe a exploração de edifícios residenciais, públicos e comerciais;

Loteamentos agrícolas dentro dos limites de assentamentos, em cujo território, de acordo com os documentos de ordenamento do território, se propõe a incorporação de edifícios residenciais, públicos e comerciais;

Parcelas formadas com limites errôneos (por várias razões);

Loteamentos, total ou parcial, passíveis de penhora para atendimento de necessidades estaduais ou municipais, de acordo com as decisões dos documentos de ordenamento do território ou de ordenamento do território;

Outras parcelas de terra cujos limites precisam de transformação.

Sujeito à regra sobre a pertença de um lote a apenas uma zona territorial, nestes casos, os limites das zonas territoriais são formados levando em consideração os limites dos lotes existentes e podem diferir significativamente dos limites dos elementos da estrutura de planejamento.

Após a transformação dos terrenos, os limites das zonas territoriais devem ser ajustados alterando as Regras com base na documentação de planejamento do território aprovada e nos dados do cadastro imobiliário do estado nos limites dos lotes recém-formados.

Características da formação de zonas territoriais para
colocação de objetos de importância federal, regional e local

O Código de Planejamento Urbano da Federação Russa prevê a colocação de objetos de importância federal, regional e local com base em decisões de documentos de planejamento territorial do nível correspondente. Os esquemas de planejamento territorial da Federação Russa, a entidade constituinte da Federação Russa e do distrito municipal, a área da localização das instalações (se a localização não for assumida fora dos limites do território dos assentamentos) são determinados com uma precisão do assentamento. O plano geral especifica a localização do objeto para uma área funcional específica. Os limites da zona para a colocação de tais objetos são estabelecidos pelos projetos de planejamento de territórios, e os limites dos lotes - pelos projetos de levantamento topográfico dos elementos correspondentes da estrutura de planejamento.

A fim de garantir a implementação de decisões tomadas de forma consistente em diferentes níveis de planejamento territorial e planejamento de territórios sobre a colocação de objetos de importância federal, regional e local no mapa de zoneamento de planejamento urbano, é aconselhável estabelecer zonas territoriais individuais com um único tipo de uso correspondente à finalidade de um objeto socialmente significativo.

Por exemplo, na cidade, com base na solução do esquema de planejamento territorial no domínio da infraestrutura de transportes da Federação Russa, está prevista a construção de uma estação ferroviária. O plano geral define a área funcional correspondente. O mapa de zoneamento do planejamento urbano deve formar uma zona territorial de infraestrutura de transporte com o único tipo principal de uso permitido - uma estação ferroviária. Como parte dos tipos auxiliares de uso permitido, uma gama bastante ampla pode ser estabelecida: hotéis, restaurantes, serviços comerciais e ao consumidor, instituições financeiras e de crédito e muito mais.

Características do estabelecimento de zonas territoriais de forma a garantir a construção de infraestruturas sociais no empreendimento existente

A fim de garantir a construção de instalações educacionais, educacionais, de saúde e esportivas no desenvolvimento existente, os limites das zonas territoriais correspondentes podem ser estabelecidos ao longo dos limites extremos de lotes adjacentes. Ao mesmo tempo, a área total de tais terrenos adjacentes pode ser maior do que a área do terreno necessária para a construção de instalações educacionais e educacionais, instalações de saúde e esportes.

Após a unificação dos terrenos que fazem parte de uma zona educacional e educacional, uma zona de saúde ou uma zona de esportes por iniciativa dos titulares dos direitos da memória, na forma prescrita pela parte 4 do Artigo 41 do Código de Urbanismo da Federação Russa, os limites dessas zonas territoriais podem ser alterados através da alteração destas Regras com base na documentação aprovada para o planejamento do território do elemento correspondente da estrutura de planejamento.

Características do estabelecimento de zonas territoriais em municípios onde não existem documentos de ordenamento do território

Na falta de documentos de ordenamento do território em um município, as zonas territoriais são estabelecidas de acordo com o uso existente dos territórios, e apenas os objetos efetivamente existentes podem ser atribuídos aos tipos de uso permitido de terrenos e ACS. Nesses casos, as zonas territoriais em territórios não desenvolvidos não são estabelecidas.

Assim, a regulação jurídica das relações fundiárias e imobiliárias nos municípios, onde não está previsto o desenvolvimento urbano, realiza-se no quadro do uso do solo efetivamente existente.

Ao estabelecer regulamentos de planejamento urbano, é aconselhável incluir uma gama mais ampla de atividades na composição dos tipos de uso permitido de terrenos e objetos de construção de capital do que o existente, a fim de criar condições para melhorar a qualidade de vida da população, atraindo investimentos de pequenas empresas para a economia municipal.

Algumas reflexões sobre o tema da discussão
Mityagin S.D., Arquiteto Homenageado da Federação Russa, Doutor em Arquitetura, Professor, Arquiteto Chefe do JSC NIIP Urban Development

O Código de Planejamento Urbano da Federação Russa, introduzindo o zoneamento territorial (planejamento urbano) nas atividades de planejamento urbano em relação aos territórios dos assentamentos e distritos urbanos, não determinou a sequência para o desenvolvimento dos documentos: planos diretores de municípios, regras de uso e desenvolvimento do solo e documentação para o planejamento territorial. Isso enganou as autoridades regionais e locais quanto ao lugar do zoneamento territorial no sistema de documentos de planejamento urbano. A razão para o equívoco bem estabelecido reside na transferência automática do procedimento de estabelecimento das normas do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa para a ordem e hierarquia dos documentos que regulam as atividades de planejamento urbano, o que, por um lado, deu origem à redundância da saturação de informações de documentos individuais, por outro lado, a impossibilidade de cumprir certas normas do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa. Por exemplo, o requisito de estabelecer um regulamento de planejamento urbano unificado para todos os terrenos de uma determinada zona territorial com o estabelecimento de seus parâmetros máximos de tamanho, finalidade e desenvolvimento não pode ser cumprido simultaneamente com a norma para estabelecer os usos principais e auxiliares, bem como os usos permitidos condicionalmente de lotes nesta zona territorial.

2. O Código de Urbanismo da Federação Russa estabeleceu que o conteúdo principal dos planos gerais dos municípios é o zoneamento funcional do território, ao mesmo tempo que não definiu a interação deste tipo de zoneamento com o zoneamento territorial. Assim, criam-se condições para uma solução ambígua deste conflito nos documentos legais dos municípios, até porque ambos os tipos de zoneamento operam com nomes quase idênticos das zonas a serem estabelecidas e indicações para o mapeamento de seus limites. Na situação mais comum, as zonas territoriais das regras de uso e aproveitamento do solo do município duplicam a localização e o conteúdo real das zonas funcionais do plano diretor. Há casos em que, com a ajuda do zoneamento territorial, os tipos de uso de lotes que fazem parte da zona funcional são detalhados, mas ao mesmo tempo os requisitos do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa sobre o cumprimento das regras de uso do solo e desenvolvimento de uma formação municipal com um ato legal que as zonas funcionais aprovadas como parte do plano diretor são formalmente violadas.

Além disso, a regra sobre a obrigação de realizar audiências públicas tanto sobre as minutas do plano diretor quanto sobre as regras de uso e aproveitamento do solo confunde a população dos municípios e desacredita o sentido e a importância dessa regra para o público. Na discussão do projeto de plano geral, é indicada a possibilidade de esclarecimento da finalidade dos territórios no zoneamento territorial, em que essa possibilidade é rejeitada por ser formalmente incompatível com o plano geral anteriormente adotado.

3. Essas contradições na interpretação das disposições do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa levam a um atraso injustificado nos prazos, detalhes excessivos no desenvolvimento de documentos legais e restrição de processos de investimento no desenvolvimento socioeconômico e urbano de distritos e assentamentos urbanos. No entanto, se o desenvolvimento de regras para o uso da terra e desenvolvimento de municípios for atribuído ao nível de documentação para o planejamento de territórios como um dos resultados de tal desenvolvimento, então é formado um sistema hierárquico e organizado de forma otimizada para fornecer aos processos de investimento documentos de títulos na forma a seguir.

O plano geral do município estabelece, fundamenta e aprova o zoneamento funcional dos territórios tanto ao nível da sua finalidade principal e uso preferencial, como na atribuição de zonas funcionais individuais a zonas de desenvolvimento e reconstrução, bem como a zonas de ordenamento urbano de paz.

Os projectos de ordenamento do território de zonas funcionais distintas de desenvolvimento e reconstrução justificam e aprovam a composição, localização e configuração dos elementos primários da estrutura de ordenamento do território - bairros para os quais se desenvolvem as regras de ordenamento e ordenamento do território simultaneamente ou de forma selectiva, conjugados com os projectos de agrimensura desses bairros, na sua parte fundamentada em a solução volumétrico-espacial do edifício deve ser incluída.

Nesta situação, é e apenas os projetos de levantamento topográfico com uma solução volumétrico-espacial de regulamentos de desenvolvimento e urbanismo de cada lote ou grupo funcionalmente homogêneo de terrenos propostos para desenvolvimento de acordo com os planos de planejamento urbano de tais terrenos preparados como parte do projeto de levantamento topográfico são submetidos a audiências públicas.

4. A sequência proposta e os objetivos de preparação da documentação que regulam as atividades de planejamento urbano dos municípios, não só não contradizem as normas atuais do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa, mas também removem todas as contradições associadas à sua interpretação incorreta. Além disso, o desenvolvimento da documentação para o planejamento e levantamento topográfico dos territórios classificados como zonas de desenvolvimento e reconstrução reduzirá significativamente o volume de tais empreendimentos e tornará possível concentrar de forma eficaz os investimentos orçamentários e não orçamentários em áreas limitadas de transformações de planejamento urbano, para gerir o desenvolvimento dos municípios por locais socioeconômicos e planejamento territorial.

O desenvolvimento conjunto de regras e documentos de uso do solo e desenvolvimento para o planejamento do território garante automaticamente o cumprimento interno exigido pelo Código de Planejamento Urbano da Federação Russa.
Em assentamentos rurais, onde o desenvolvimento de um plano diretor é reconhecido como inadequado pela decisão do governo local, é possível preparar regras de uso e desenvolvimento do solo como parte dos projetos de planejamento e levantamento topográfico para as zonas funcionais existentes em caso de transformações de planejamento urbano previstas e planejadas dessas zonas.

Para a discussão de regras modelo para uso e desenvolvimento do solo
Bocharov M.V., Diretor Adjunto do Departamento de Bens Imóveis do Ministério de Desenvolvimento Econômico da Federação Russa

As formas e disposições típicas desempenham um papel vital na vida de um consumidor comum da lei. Isso é compreensível: a pessoa comum é tão preparada que sempre é mais fácil tomar uma decisão pronta do que procurar a sua própria, mesmo a melhor. Além disso, se a decisão foi sugerida a ele por alguns dos melhores especialistas em seu campo. É claro que essas pessoas devem se encarregar da redação de disposições modelo. A provisão padrão também é boa porque, ao contrário das regras estritas, permite uma certa liberdade de especificação e mudança, que também deve ser levada em consideração por seus compiladores. Sendo uma ponte entre a legislação e a vida, permite compreender em pormenor como funciona o direito, realçar os inconvenientes e contradições que não eram visíveis nas palavras gerais do direito.

As disposições do modelo devem reunir a experiência e o conhecimento de muitos especialistas que participaram da solução de uma ampla variedade de questões. Por isso, o modelo de provisão deve ser um documento atrasado na prática, a fim de garantir um reconhecimento incondicional para si mesmo. Portanto, nos Estados Unidos, a lei de zoneamento modelo foi adotada em nível federal apenas em 1936. Isso ocorre 20 anos após a introdução das primeiras regras de zoneamento (Nova York, 1916) e 5 anos após a confirmação da constitucionalidade das regras de zoneamento pela Suprema Corte dos Estados Unidos. Se a disposição padrão precede a prática, então, em primeiro lugar, ela deve ser substancialmente e repetidamente revisada para que os executores tenham a oportunidade de levar em consideração os erros e desenvolvimentos identificados no curso do trabalho.

Esta longa introdução foi necessária para destacar vários pontos importantes:

1) uma disposição padrão sobre as regras de uso e desenvolvimento da terra (doravante denominada LZZ) é necessária e extremamente útil;

2) antes de elaborar as disposições modelo, é necessário certificar-se de que as leis em que se baseiam, senão perfeitas, pelo menos são aceitáveis, e para isso devem ser obtidos, resumidos e processados \u200b\u200bos primeiros dados experimentais de aplicação das leis.

Existem atualmente pré-requisitos para a preparação de uma declaração PPZ padrão? Parece improvável para mim. As disposições das leis que regem o uso permitido da terra são muito contraditórias, as regras são muito pesadas, confusas e ineficazes.

Esse material precisa ser generalizado e sistematizado, uma vez que os performers locais estão em uma posição pior, eles precisam cumprir essas normas e regulamentos contraditórios em um curto espaço de tempo. Para começar, podem ser instruções sobre algumas das questões mais urgentes, por exemplo, o cálculo de parcelas para edifícios de apartamentos, casos de revisão do PZZ, uso auxiliar e condicional, etc.
Ao elaborar recomendações metodológicas, não podemos nos dar ao luxo de nos desviar da lei, ilusões, como costuma acontecer no projeto apresentado. Assim, por exemplo, na parte 10 do artigo 3 do projeto padrão do PZZ, a ideia absolutamente correta é indicada que os objetos de engenharia estão implícitos em quaisquer regulamentos de planejamento urbano (eu acrescentaria - em qualquer local, exceto aqueles especificamente estipulados por lei), no entanto, infelizmente, a lei é realmente tal não contém disposições. Ao mesmo tempo, embora considere o desenvolvimento de um projeto modelo do PPZ como um todo prematuro para a sua recomendação em nome das autoridades, apoio totalmente o trabalho de preparação deste projeto. O seu desenvolvimento permitirá, como uma lupa, identificar todas as lacunas da legislação, melhorá-la, e também criar um pré-requisito para a criação da norma PZZ.

Do meu ponto de vista, há uma grande desvantagem no design PZZ padrão apresentado, que provavelmente é considerado pelos autores como uma vantagem. O desenho do modelo apresentado do PZZ é uma espécie de guia resumido para a legislação de ordenamento do território e de ordenamento do território, repleto de disposições gerais sobre ordenamento e ordenamento do território. Isso não isenta o consumidor de ZPP típico do conhecimento das leis pertinentes, mas apenas desvia a atenção do objetivo principal da ZPP - determinar o uso permitido de terrenos. Acredito que seria mais apropriado focar nessas questões, até porque em quase todas as outras questões o PPP não consegue estabelecer regras.

Prefiro não falar sobre outras deficiências do projeto separadamente. Eles são apenas um reflexo das falhas da lei federal.

Sobre a contradição das metas e objetivos dos documentos previstos nas leis federais e dos documentos que determinam o uso da terra.

Os documentos previstos pelo Código de Urbanismo da Federação Russa se repetem em conteúdo, contradizem as metas e objetivos dos documentos previstos por outras leis federais, não têm metas claras de aplicação.

Para confirmar esses pensamentos, darei vários exemplos. Os documentos de ordenamento do território (doravante referidos como documentos TP) não têm uma continuação clara nas regras de uso e desenvolvimento da terra (doravante referidos como LZZ). De modo geral, não está claro em que medida o SPZ deve seguir os documentos de planejamento territorial. Se a adesão for obrigatória e precisa, a presença simultânea do PZZ e do plano diretor é redundante, pois contêm praticamente o mesmo conjunto de informações. Se as zonas funcionais são apenas um projeto de zonas territoriais, então por que é necessário reconfirmar seu conteúdo como parte do LZZ, especialmente hoje, quando os planos diretores e o LZZ são preparados por um designer como um documento complexo? Se as zonas funcionais são um esboço ampliado ou aproximado, apenas definindo a direção do desenvolvimento, para o qual se pode “lutar” legalmente por vinte anos, então será necessário tal plano diretor, que de fato pode ser omitido, “refinando e adiando” indefinidamente sua ideia inicial?

Na maioria dos estados dos Estados Unidos (doravante, cito exemplos dos Estados Unidos, uma vez que basicamente a experiência americana foi a base do Código Grad RF), qualquer mudança nos documentos de zoneamento só é possível após um repensar correspondente de todo o plano de desenvolvimento do território. Essa regra é fácil de explicar. A construção de, por exemplo, uma fábrica leva à necessidade de medidas de proteção, à organização de novos fluxos de tráfego, ao aumento da demanda por moradia dos trabalhadores e outras consequências que afetam todo o território do município.

Além disso, caso os documentos de AT sejam posteriormente submetidos a revisões significativas, não há garantia de que o PPP será atualizado em conformidade. Também não há feedback. Por quanto tempo o conteúdo do PPZ pode ser alterado sem alterar os documentos TP? Podem, digamos, órgãos de autogoverno local, no curso do estabelecimento de um tipo de atividade permitida condicionalmente (isto é, o zoneamento de seções individuais de cidadãos selecionados), seção por seção, revisar todos os tipos de uso permitido inicialmente estabelecidos pelo LAR? Infelizmente, as respostas a essas perguntas não são claras ou permitem afirmar que os documentos TP e PPZ existem isolados um do outro, eles são forçados a convergir apenas durante o desenvolvimento do PPZ, o que não impede sua divergência adicional. Isso anula o significado dos documentos TP e levanta a questão da possibilidade de implementação das ideias expostas nos documentos TP, na análise final e da oportunidade de sua preparação!

Além disso, infelizmente, as leis não traçam a conexão entre os documentos de planejamento setorial (plano florestal de uma entidade constituinte da Federação Russa, um esquema de gestão de terras municipal, documentos de zoneamento para um parque natural, um esquema para organizar e construir dacha e associações de horticultura, etc.) e documentos TP, zoneamento de planejamento urbano e documentação de planejamento fornecida pelo Código da Cidade da Federação Russa. Também introduz confusão na elaboração de documentos de TP e sua implementação. Além disso, o próprio conceito de uso permitido de um lote é mascarado de formas bizarras: ou este é o “uso permitido de florestas”, então são “tipos de terras agrícolas”.

Assim, nesta matéria é necessário:

A) eliminar a confusão a nível conceitual e prático, definir claramente o que são documentos de ordenamento do território e quais são os documentos que determinam o uso permitido dos terrenos; esclarecer o conteúdo e eliminar a contradição entre eles, identificar os casos e motivos para o uso de documentos especiais, e seria melhor resumi-los em um único formulário, levando em consideração as características específicas do setor (isto é especialmente verdadeiro para as leis específicas do setor);

B) estabelecer uma conexão confiável entre os documentos TP e PZZ ou outros documentos que determinem o uso permitido, estabelecendo que os documentos de zoneamento não podem ser revisados, exceto após a revisão dos planos diretores e em conexão com esta circunstância (casos excepcionais precisam ser considerados, por exemplo, circunstâncias de emergência , desvio de parâmetros, etc.);
c) introduzir várias formas de encorajar os órgãos de governo autônomo locais a revisar os documentos do TP e do PZZ após emendar ou adotar novos documentos do TP no nível federal ou regional;

D) estabelecer a possibilidade de implementação gradual dos documentos TP, tendo em conta a heterogeneidade das condições de desenvolvimento do território. A implementação gradual dos planos não deve se transformar em um desenvolvimento eternamente adiado, mas deve ser um programa claro de alteração dos tipos de uso permitidos de acordo com as etapas de desenvolvimento do território e (ou) o surgimento de certas condições. Assim, é necessário estabelecer que as zonas funcionais são um projeto de zonas territoriais, mas para atingir determinado objetivo, o PZZ pode prever modalidades intermédias de utilizações permitidas, que devem ser temporárias - não mais de 10 anos;

E) estabelecer a possibilidade de implementação de TODAS as ideias previstas no TP - senão não adianta planejar, mas essa é outra conversa - uma conversa sobre o aprimoramento da legislação civil e fundiária. Já não é possível fazer com a reserva padrão e apreensão de terras, aqui será necessário melhorar as instituições dos territórios públicos, a redistribuição dos terrenos, o desenvolvimento dos territórios construídos, para forçá-los a mudar o uso permitido, etc.

PZZ não deve regulamentar quaisquer outras relações públicas, exceto para as questões de uso permitido de terrenos (edifícios, estruturas), requisitos de terrenos, edifícios, estruturas devido ao interesse público, portanto, qualquer menção ao procedimento de concessão de terrenos, a celebração de contratos é inaceitável. Também é duvidoso se a seção sobre alterações ao PZZ está no PPZ, uma vez que o ato sobre a aprovação do PPZ, sendo um ato jurídico regulamentar da LSG, é alterado ou cancelado da mesma forma que qualquer outro ato jurídico regulamentar da LSG.

Quanto às outras seções do PZZ (materiais de zoneamento e regulamentos de planejamento urbano), três pontos são notáveis \u200b\u200bao mesmo tempo:

A) Para que zonear todo o território se as consequências jurídicas ocorrem apenas em relação às zonas às quais se aplicam os regulamentos urbanísticos (não mencionarei aqui os casos em que os regulamentos urbanísticos e outro documento, por exemplo, regulamentos florestais, estão em vigor)? Qual é o significado legal desse zoneamento? Redefine o desenvolvimento florestal ou agrícola ou apenas reflete diferentes decisões de planejamento?

B) os regulamentos de PLANEJAMENTO DA CIDADE podem se aplicar a outros terrenos onde as atividades de planejamento urbano são severamente restritas ou proibidas, por exemplo, em terras aráveis? Obviamente, neste caso, o título não corresponderá ao conteúdo. Não é melhor dar a César o que é de César? Isso pode ser feito da seguinte forma: estabelecer o que exatamente o zoneamento define em geral o uso permitido. Então tudo se encaixa. Os regulamentos de planejamento urbano serão aplicados apenas na medida em que seja permitida a construção dentro da zona territorial. Não haverá necessidade de emitir regras complexas quando os regulamentos de planejamento urbano não forem desenvolvidos ou aplicados (outra peculiaridade da legislação de planejamento urbano - os regulamentos são desenvolvidos, mas não aplicados!).

Uma regra especial deve ser em relação ao trabalho de levantamento, a colocação de sinais de informação, estradas e outros objetos de engenharia, eles podem ser colocados em qualquer lugar, salvo disposição em contrário por lei. Sem esses padrões, os PZZ estão sujeitos a entupimento. Em vez de se concentrar nos usos principais, os planejadores são obrigados a escrever o seguinte para qualquer local: "bem como a colocação de estradas, calçadas, sinais rodoviários e geodésicos, semáforos, gasodutos, redes elétricas, canos de água, esgotos, linhas de comunicação", etc.

Q) como eliminar as contradições entre os documentos de planejamento e os documentos de zoneamento? Talvez aqui eu surpreenda a muitos pelo fato de que tais contradições existem, mas elas realmente existem. O sistema de zoneamento em sua forma clássica (americana) não possui documentação de planejamento para sua continuação. Em casos extremos, um lote pode ser anexado a ele - uma solução de planejamento que determina a rede viária e outras terras públicas.

O sistema de zoneamento clássico funciona apenas em conjunto com as regras para a formação de terrenos, que incluem requisitos de tamanho, e normas de planejamento urbano que estabelecem a presença obrigatória de certas estruturas e objetos, sem os quais o plano de divisão dos lotes não será aprovado, a construção não será permitida. Assim, nos Estados Unidos, tendo estabelecido uma lista de usos permitidos, o município deixa as questões de planejamento para o desenvolvedor, mantendo a posição do supervisor. Normalmente, a aprovação deve ser emitida se todos os requisitos de planejamento da cidade forem atendidos. O projeto, se não for prescrito pelos regulamentos de planejamento urbano, é determinado pelo desenvolvedor.

Na Europa, uma abordagem diferente para a definição de uso permitido. Por exemplo, na Alemanha e na Suécia, o principal documento que define o uso permitido de lotes é o projeto de planejamento territorial. Este documento "distribui" os tipos de atividades previstas no plano geral para uma determinada zona a determinados terrenos. Desta forma, o proprietário do terreno fica privado da oportunidade de escolher entre toda a variedade de actividades previstas na planta geral do plano geral, não podendo, portanto, ser construída loja em vez de escola. Em outras palavras, o zoneamento do território na presença de um projeto de planejamento perde seu significado jurídico, o uso permitido é determinado justamente pelo projeto de planejamento. Isso tem suas conveniências: quando a atenção do município está voltada para um determinado desenvolvimento, que deve ocorrer dentro de um determinado quadro, o melhor documento deve ser um projeto de ordenamento do território. Em outros casos, é suficiente ter documentos de zoneamento descrevendo os possíveis tipos gerais de usos permitidos.

A essência da contradição acima reside no fato de que o proprietário do lote, por um lado, tem o direito de escolher o tipo de uso permitido de qualquer um dos já estabelecidos, por outro lado, ele é forçado a obedecer a certa documentação sobre o planejamento da localização de edifícios e seus parâmetros limitantes, que podem não corresponder ao tipo de uso permitido selecionado. usar. Por exemplo, um projeto de planejamento pode estabelecer a localização de edifícios residenciais individuais, enquanto o uso permitido envolve, entre outras coisas, a construção de um prédio de apartamentos.

D) o sistema de zoneamento é extremamente flexível: todos os detentores de direitos autorais se empenharão para o melhor uso permitido. Como resultado, a área ficará saturada com lojas e não será fornecida a outras instituições públicas (menos lucrativas) (bibliotecas, jardins de infância, clínicas, etc.). Em resposta a tal ameaça, o município pode tornar a lista de usos muito concisa, consistindo em usos homogêneos. Visto que esses problemas no mundo foram identificados há muito tempo, vamos nos voltar para os métodos do mundo para superar essas dificuldades. O primeiro método já foi denominado - trata-se da definição dos tipos de uso permitido pelo projeto de planejamento, onde cada sítio tem seu próprio tipo permitido, o que evita distorções no desenvolvimento territorial. Outras formas podem ser:
a) "zoneamento inteligente" (nos EUA - código inteligente), que contém padrões detalhados para a saturação de instalações sociais, infraestrutura de engenharia, proporção de edificações, número de andares e proporção de tipos de uso permitido, que o desenvolvedor tem o direito de combinar em uma combinação ou outra se os parâmetros gerais da zona permanecerem inalterado;
b) "um acordo sobre desenvolvimento urbano (nos EUA - acordo PUD), que contém padrões detalhados para a saturação de equipamentos sociais, infraestrutura de engenharia, proporção de edificações, número de andares e a proporção de tipos de uso permitido, que o desenvolvedor tem o direito de combinar se os parâmetros gerais da zona permanecerem inalterados, e se os acordos relevantes com o município e os proprietários dos lotes dentro da zona foram assinados;

C) "uso permitido condicionalmente (zoneamento condicional)", segundo o qual o tipo de uso permitido é considerado concedido sujeito às condições previamente estipuladas pelos documentos de zoneamento: requisitos para a área dos locais, vagas de estacionamento, disponibilidade de infraestrutura de engenharia ou equipamentos sociais. Se as condições forem atendidas, o governo local é obrigado a emitir uma licença apropriada. É claro que não há audiências públicas, pois essas condições foram discutidas em audiências públicas anteriores à aprovação dos documentos de zoneamento. Há uma diferença marcante entre o uso condicional em nosso país e o uso aprovado condicionalmente nos Estados Unidos. Se nos Estados Unidos a concessão de uso permitido é de fato predeterminada por condições objetivas, então nossa autorização "condicional" depende do arbítrio do oficial, uma vez que nem as audiências públicas nem o PPL atual e o plano mestre são um obstáculo para mudar o tipo de uso permitido ignorando todo o sistema de zoneamento. Descrevi o perigo disso acima, mas aqui é apropriado notar a corrupção desta norma e o fato de que a decisão é tomada por um funcionário que ignora a opinião não apenas da prefeitura, mas da comunidade como um todo, que votou por um desenvolvimento diferente dos territórios;

D) "uso permitido flutuante" (nos EUA - zoneamento flutuante), segundo o qual um tipo de uso permitido condicionalmente (no sentido usado pelos Estados Unidos) é fornecido em ordem de prioridade aos solicitantes;

E) “zoneamento exclusivo”, que prevê a exclusão de apenas alguns tipos de atividades, permitindo todos os demais tipos de atividades;

E) “zoneamento positivo”, que permite apenas aquelas atividades que são especificadas diretamente para uma dada zona. A sensação de que esse zoneamento é mais semelhante ao zoneamento russo é enganosa. A principal diferença é que neste sistema de zoneamento, como nos sistemas acima citados, os usos auxiliares não são estabelecidos por atos das autoridades, mas são implementados “como complemento gratuito” do uso permitido estabelecido. E como pode um tipo de uso auxiliar ser considerado como tal se é estabelecido da mesma forma que o tipo principal de uso permitido. Isso evita que os planejadores corram o risco de perder, por exemplo, a possibilidade de construir um balanço infantil, um galpão de madeira, etc. no que diz respeito ao uso principal - um edifício residencial individual. Numa zona industrial, vários tipos de atividades podem ser acessórias, desde a prestação de serviços médicos à alimentação dos trabalhadores. Ao mesmo tempo, é importante que seja legalmente fixado um limite através do qual um tipo auxiliar de uso permitido não possa passar. Assim, por exemplo, se a cantina da fábrica cresce e ultrapassa a área de todas as instalações de produção, então este é obviamente um tipo diferente de uso permitido.

Sobre o procedimento de adoção do PZZ.

A presença da notória comissão, que é uma espécie de adaptador entre o governo e o público, parece a quinta roda de uma carroça. É realmente. Aqui houve um empréstimo mecânico da experiência americana sem levar em conta sua essência. Nos Estados Unidos, os municípios não têm o direito de emitir seus próprios atos jurídicos, toda a legislação municipal, inclusive no campo do planejamento urbano e da política fundiária, é executada com base em poderes delegados pelo Estado. Nesse sentido, o órgão representativo do município não pode ser ao mesmo tempo um representante do estado (no âmbito dos poderes delegados) e um representante da comunidade local. Portanto, de acordo com a teoria dos freios e contrapesos, nos casos em que o município exerce a legislação, ou seja, o poder que lhe é conferido pelo estado, precisa ser combatida pela opinião pública. Aqui está uma breve explicação das comissões de planejamento dos EUA. Em nosso solo, as comissões são inúteis, uma vez que os órgãos autônomos locais, por força da lei, são representantes da comunidade local e executam suas legislações. Esta conclusão é apoiada pela natureza quase universalmente fictícia das comissões dirigidas por funcionários municipais. Para evitar a burocracia, é aconselhável abolir essas comissões e enfatizar a responsabilidade das autoridades locais, não obscurecida por uma decisão da comissão, para com a comunidade local pelas decisões tomadas.

O momento da revisão do PPZ não é claro. Enquanto isso, é extremamente importante para os desenvolvedores saberem que há um certo tempo durante o qual o PZZ ou a documentação de planejamento não podem ser revisados, caso contrário, o dinheiro gasto no trabalho de pesquisa e design será desperdiçado. Não está claro neste momento se a mudança no RZZ e na documentação de planejamento constitui um motivo para cancelar ou alterar a licença de construção. Deve ser introduzida uma regra de que uma licença de construção previamente emitida seja mantida, exceto em casos de emergência especificados por lei. Uma revisão antecipada do PZZ, caso tenha ocorrido sem o consentimento dos titulares de direitos de propriedade interessados, deve ser a base para a compensação pelos prejuízos por eles sofridos.

Sobre certas questões de zoneamento e preparação de documentação para o planejamento do território.

Atualmente, está estipulado que os limites das zonas devem coincidir com os limites dos lotes. Este é um requisito obviamente impossível. Em primeiro lugar, os limites exatos dos lotes estão ausentes em quase metade dos casos e, em segundo lugar, os limites existentes dos lotes podem não se correlacionar de forma alguma com as necessidades de desenvolvimento (por exemplo, não há campos existentes que coincidam em tamanho com bairros residenciais). Conseqüentemente, esta norma precisa ser revisada. A norma da ação oposta é suficiente: os limites do lote formado não devem ultrapassar os limites das zonas. Também é necessário introduzir uma série de novas regras. Se um lote acabar sendo dividido por várias zonas, a autoridade de registro cadastral atribui a tal lote o uso permitido prescrito pela zona em que a maior parte do lote está localizada, mas a construção em tal lote é impossível até que seja dividido.

Também é necessário melhorar os tipos e conteúdo da documentação para o planejamento do território, dependendo dos objetivos e condições de sua preparação: pode ser um projeto de reorganização ou desenvolvimento de um novo território, um projeto de construção de um ou vários objetos (isto é especialmente necessário para a construção de objetos lineares localizados fora dos limites do assentamento, objetos de uso do subsolo). Obviamente, para finalidades diferentes, o conteúdo do projeto de planejamento e o procedimento para sua aprovação devem ser diferentes. Um grande problema da atualidade é que a decisão de projeto não é necessariamente respeitada pela simples falta de interconexão de documentos e processos tecnológicos. Por exemplo, não há como induzir o desenvolvimento de territórios por concessionárias e serviços de engenharia, que nem sempre são organizações estatais. Não há como combinar o desenvolvimento da engenharia com o tempo de construção de objetos individuais. A grosso modo, não há oportunidade de traçar um plano de desenvolvimento do território e é garantido que o levará a cabo. Não há sequer a possibilidade de verificar se o terreno está em conformidade com o projeto de levantamento do terreno, o que torna a formação dos terrenos altamente dependente do comportamento consciencioso do titular do terreno. Em geral, não há clareza em que casos deve ser desenvolvida a documentação para o ordenamento do território, e em que - a formação de terrenos é possível sem ela.

Tudo isso faz do trabalho das autoridades, até certo ponto, um desperdício de trabalho. Esforços heróicos para planejar e aprovar a documentação podem se transformar em palavras vazias, por isso precisamos de uma nova legislação sobre a definição do uso permitido de um lote, que não só proclame um procedimento claro para determinar o uso permitido de lotes e esteja vinculada a atos da indústria, mas também possibilite a implementação daquelas previstas no planejamento documentos de ideias.

Propostas para melhorar o zoneamento urbano
Bobylev S.Yu., Diretor Geral da LLC “Architectural Workshop S.Yu. Bobylev ", membro do conselho do NP" Guild of Architects and Engineers of St. Petersburg "

Propostas de estruturação do regulamento de urbanismo.

É aconselhável incluir no Regulamento disposições gerais para o estabelecimento de regulamentos de urbanismo. Por exemplo:

1. Estas Regras de Uso e Desenvolvimento do Solo (doravante denominadas Regras) estabelecem regulamentos de planejamento urbano em termos dos tipos de uso permitido de terrenos e projetos de construção de capital, bem como o tamanho máximo dos terrenos e os parâmetros máximos de construção permitida, reconstrução de projetos de construção de capital relacionados a todas as zonas territoriais em como um todo e (ou) a grupos de zonas territoriais, bem como a zonas territoriais separadas.

2. Os regulamentos de ordenamento urbano relativos a todas as zonas territoriais como um todo e (ou) a grupos de zonas territoriais são apresentados no Capítulo 10 da Parte II destas Regras. Os regulamentos de planejamento urbano em termos de restrições ao uso de terrenos e projetos de construção de capital relacionados a zonas territoriais separadas são apresentados no Capítulo 11 da Parte II destas Regras.

3. Os regulamentos de planejamento urbano em termos de tamanhos limites de terrenos e parâmetros de limitação de construção permitida, reconstrução de instalações de construção de capital são definidos na seguinte composição:

A área mínima dos lotes;

Taxa de utilização do território;

Recuos mínimos de edifícios, estruturas e estruturas em relação aos limites dos terrenos;

Protuberâncias máximas além da linha vermelha de partes de edifícios, estruturas, estruturas;

O número máximo de andares da parte aérea de edifícios, estruturas, estruturas no território de lotes. Os pisos acima do solo compreendem pisos técnicos, sótão e cave, bem como outros pisos previstos nas normas e regulamentos de construção aplicáveis \u200b\u200bcomo piso;

A altura máxima de edifícios, estruturas, estruturas no território de lotes;

A área total máxima de projetos de construção de capital não residencial no território de terrenos. O cálculo da área total inclui a área das instalações não residenciais localizadas em todos os pisos dos edifícios (incluindo técnicos, sótão, cave e cave (cave));

O número máximo de blocos residenciais de edifícios residenciais individuais de baixo crescimento (para casas de um edifício bloqueado);

Classe máxima de perigo (de acordo com a classificação sanitária) de objetos de construção de capital localizados no território de lotes;

A parcela mínima de áreas verdes de lotes;

O número mínimo de vagas de estacionamento para o armazenamento de veículos individuais no território dos terrenos;

O número mínimo de lugares nos locais de carga e descarga no território dos terrenos;

O número mínimo de lugares de estacionamento para armazenamento (lamas tecnológicas) de veículos de carga no território dos terrenos;

A altura máxima de vedação de lotes residenciais;

O módulo de planejamento máximo na solução arquitetônica de cercas de lotes residenciais.

Propostas para determinação dos tipos de uso permitido do solo.

É necessário apresentar uma metodologia para determinar os tipos de uso permitido de lotes como principais, condicionalmente permitidos e auxiliares. Por exemplo:

1. Para todos os tipos de instalações com os tipos de uso principal e condicionalmente permitidos, os tipos auxiliares de uso permitido são aplicados em relação às instalações tecnologicamente relacionadas às instalações que têm os tipos de uso principal e condicionalmente permitidos, ou garantindo sua segurança de acordo com documentos regulamentares e técnicos, incluindo :

Passagens públicas;

Utilidades (eletricidade, aquecimento, gás, abastecimento de água, esgoto, telefonia, etc.) necessárias para apoio de engenharia das instalações da principal, condicionalmente permitidas, bem como outros usos auxiliares;

Parques de estacionamento e garagens para atendimento a residentes e visitantes dos principais, condicionalmente permitidos, bem como outros usos auxiliares;

Bem conservado, incluindo paisagismo, playgrounds, playgrounds para recreação, atividades esportivas;

Locais domésticos, incluindo - locais para lixeiras;

Objetos de comércio, alimentação pública e serviços ao consumidor necessários para atender os visitantes para usos básicos, permitidos com condições e outros usos auxiliares;

Instalações de acomodação temporária necessárias para servir os visitantes para usos básicos, permitidos condicionalmente e outros usos auxiliares;

Outras instalações, incluindo aquelas que garantem a segurança das instalações dos tipos de uso principal e condicionalmente permitidos, incluindo combate a incêndios.

2. A colocação de objetos dos tipos auxiliares de uso permitido é permitida desde que cumpram os requisitos enumerados no n.º 1 deste artigo, cumpram os requisitos dos regulamentos técnicos e outros requisitos de acordo com a legislação aplicável. Nos territórios de zonas com condições especiais de uso do território, é permitida a colocação de objetos de tipo auxiliar de uso permitido, desde que atendidos os requisitos dos regimes das zonas correspondentes estabelecidos de acordo com a legislação federal.

3. A área total total de edifícios, estruturas, estruturas (instalações) de instalações de tipos auxiliares de uso permitido localizadas no território de um terreno não deve exceder 30% da área total de edifícios, estruturas, estruturas localizadas no território dos terrenos, incluindo a parte subterrânea, em uma zona territorial.

4. A parcela total da área do lote ocupada por objetos de tipo auxiliar de uso permitido, bem como paisagismo, vagas de estacionamento e demais elementos de apoio e melhorias de engenharia necessários de acordo com a legislação em vigor, não deve ultrapassar 25% da área total dos lotes localizados na mesma zona territorial, se o excedente não puder ser justificado pelos requisitos deste Regulamento. Para todos os tipos de cultura física e instalações desportivas, incluindo clubes desportivos, este indicador não deve ultrapassar 10% da área total do terreno.

Propostas de estabelecimento de requisitos para os tipos de uso permitido de terrenos

É necessário prescrever requisitos mais detalhados para os tipos de uso permitido de terrenos no PZZ. Por exemplo:

1. No interior de um mesmo lote, incluindo no interior de um edifício, é permitido, segundo as normas em vigor, colocar dois ou mais tipos de uso permitidos (principal, condicional e auxiliar). Paralelamente, a colocação de objectos públicos e comerciais, destinados a receber visitantes, em zonas residenciais, só é permitida se tiverem entradas separadas para visitantes, entradas e zonas de estacionamento.

2. A colocação de utilizações permitidas condicionalmente no território do lote pode ser limitada em termos do volume de construção permitida, reconstrução de instalações de construção de capital. A restrição é estabelecida como parte de uma licença para um tipo de uso permitido condicionalmente, tendo em conta a possibilidade de garantir o tipo de uso especificado por sistemas de social (apenas para edifícios residenciais), serviços de transporte e apoio de engenharia; assegurar as condições de respeito pelos direitos e interesses dos titulares dos bens imóveis contíguos, das demais pessoas físicas e jurídicas; limitar os impactos negativos sobre o meio ambiente em montantes que não ultrapassem os limites determinados pelos regulamentos técnicos e urbanísticos estabelecidos por este Regulamento em relação à zona territorial em causa.

A parcela total da área do lote ocupada por objetos de uso condicionalmente permitidos, bem como paisagismo, vagas de estacionamento e demais elementos de engenharia e assistência técnica e melhorias necessárias de acordo com a legislação em vigor, não deve ultrapassar 50% da área total do território do terreno correspondente parcela na zona territorial correspondente.

3. A colocação de objetos não residenciais de usos básicos e permitidos condicionalmente em instalações de edifícios residenciais com vários apartamentos é realizada de acordo com os tipos de uso permitido especificados no Capítulo 11, Parte II destas Regras, sujeito aos requisitos dos regulamentos técnicos e outros requisitos de acordo com com a legislação em vigor. Ao mesmo tempo, a área total dos edifícios residenciais embutidos e embutidos em edifícios residenciais com vários apartamentos ocupados por instalações não residenciais não pode exceder 30% da área total dos edifícios residenciais correspondentes, excluindo a parte subterrânea. São permitidas instalações em (em) apartamentos ou casas individuais, destinadas à atividade laboral individual, observadas as normas em vigor.

4. A colocação de objetos dos tipos de uso principal e condicionalmente permitidos, em relação aos quais são estabelecidas zonas de proteção sanitária, é permitida desde que os limites das zonas de proteção sanitária não se estendam para além dos limites da zona territorial correspondente, e para zonas residenciais, públicas e comerciais e zonas de lazer - para os limites do lote, em cujo território os objetos indicados estão localizados.

Propostas para garantir a continuidade das soluções de planejamento urbano.

É aconselhável estabelecer a continuidade dos documentos de planejamento territorial e de zoneamento do planejamento urbano, atribuindo a cada zona ou subzona territorial dentro dela uma designação individual (tipo, tipo, número, índice, etc.).

Por exemplo, de acordo com o documento de planejamento territorial aprovado (plano diretor), o território do elemento da estrutura de planejamento para o zoneamento funcional é atribuído à zona residencial de edifícios residenciais de vários andares - Zh5.

A zona territorial no mapa de zoneamento do planejamento urbano corresponde à designação "T Zh5", onde T - "zona territorial" (identifica o documento de planejamento - PZZ);

§5 - designação da área funcional de acordo com o documento de planejamento aprovado.

As subzonas podem ser alocadas dentro da zona territorial. Por exemplo:

Т Ж5-1 - subzona de colocação de instalações residenciais;

Т Ж5-2 - subzona para colocação de instalações de pré-escola e educação geral;

Т Ж5-3 - subzona de colocação de equipamentos sociais e utilitários;

Т Ж5-4 - subzona de armazenamento de veículos individuais;

Т Ж5-5 - subzona de áreas verdes de uso comum.
Para identificar as zonas e subzonas territoriais a fim de enviar informações à autoridade de registro cadastral para inscrição no cadastro imobiliário do estado, é aconselhável inserir um número de série. Por exemplo: T Zh5-1_1, T Zh5-1_2, etc.

Parecer sobre o projeto de Guia Metodológico para o Desenvolvimento das Normas de Uso e Desenvolvimento do Solo
A. Boroznov, Conselheiro do Diretor Geral da Fundação RHD

Há muito tempo estou "enjoado" do tema do Código de Urbanismo, incluindo, é claro, o tema do PZZ. As dúvidas relacionadas ao conteúdo do Guia Metodológico estão contidas nos meus arduamente conquistados artigos sobre o tema, publicados no portal ArchiRu, para os quais chamo sua atenção (links no site www.site).

Especificamente, em relação ao rascunho do Guia Metodológico (levando em consideração o conteúdo dos meus artigos), em primeiro lugar, gostaria de expressar dúvidas sobre a oportunidade do lançamento de tal guia metodológico até que o papel, lugar no projeto de planejamento urbano, a essência das Regras de Uso e Desenvolvimento do Solo (PZZ) e seus objetivos não sejam totalmente esclarecidos. , infelizmente, no texto do Código da Cidade atual. É necessário, em primeiro lugar, resolver e encerrar este problema com a introdução de alterações adequadas no Código da Cidade. O Guia Metodológico proposto, se adotado e colocado em prática agora, criará a ilusão de que não há problemas e pode consolidar o status quo por um longo tempo.

PZZ são um dos tipos de planejamento urbano. De acordo com as disposições do Código da Cidade da Federação Russa, os padrões regionais e locais para o planejamento urbano são exigidos, nos quais tudo o que é necessário para o projeto e desenvolvimento do PZZ local deve ser indicado. Tudo o que é comum a todas as regiões, necessário para o desenvolvimento de uma ZPP, mas não esclarecido no Código da Cidade, seria mais correto acrescentar diretamente ao seu texto.

O significado e a finalidade do PZZ é o estabelecimento e o refinamento consistente de regulamentos estritos, mas claros e razoáveis, seguidos por um efeito de longo prazo (se não permanente). A validade dos regulamentos deve ser assegurada precisamente por seu esclarecimento consistente, mas não por mudanças constantes !!! Esclarecimento consistente é o que falta sobre o PPZ no Gradcodex, e por falta do qual este documento é sabotado. Para alcançar a significância do LZZ, é necessário aplicar a maioria dos princípios de desenvolvimento de projetos de planejamento para projetos de LZZ, para o estabelecimento de zonas territoriais e seus regulamentos de urbanismo. As questões de aproximar os limites das zonas territoriais e os limites dos terrenos que se cruzam com eles também devem ser resolvidos no estabelecimento das zonas territoriais e, em caso de problemas, a aprovação dos limites das zonas nesses territórios pode simplesmente ser adiada. Então, não haverá "zonas" nos projetos de planejamento feitos com base no (!!) PZZ, mas haverá objetos de construção de capital e terrenos específicos para eles (que deveriam estar lá). (Leia mais em meus artigos acima).

Agora irei me aproximar da essência do esboço do Guia Metodológico apresentado. Os colegas da Omsk o desenvolvem desde a época do City Codex anterior, que vigorou até 2004. Ignorando as novas disposições do Código da Cidade de 2004, em parte usando alguns de seus requisitos não totalmente declarados, em sua metodologia Omsk (A.N. Beregovskikh, ITP Grad) retém uma grande falha que nega o valor e a importância do PZZ, transformando o PZZ em um formal, ninguém documento requerido.

Assim, o rascunho do Guia Metodológico prevê a constante introdução de alterações ao PPZ, ou seja, deixam de ser “reais” Regras, Regulamentos, cuja introdução pelo Gradcode de 2004 como tal é, talvez, a principal e mais valiosa inovação do Gradcode.

Também é repetidamente enfatizado que os PZZ seguem os projetos de planejamento e são desenvolvidos de acordo com os projetos de planejamento, o que contradiz diretamente as disposições do Código da Cidade (partes 5, 10, artigo 45) e toda a sua lógica.

A sequência do planejamento urbano, traçada no Guia Metodológico, quando o Plano Diretor é seguido pelo projeto de planejamento, e somente então o LZZ, também implica a preservação do conteúdo dos Planos Diretores fundamentalmente idêntico ao que era antes da adoção do Código de Urbanismo.

E esse é mais um prego na "tampa do caixão" da PZZ e da Gradkodeks em geral.
Aqui estão algumas citações do rascunho do Guia Metodológico para ilustrar o acima.

P. 10-11: “A validade permanente do Regulamento é assegurada mediante a realização de aditamentos e modificações de acordo com o procedimento estabelecido. A base para a modificação do Regulamento é, entre outras coisas, a modificação dos documentos de ordenamento do território e a aprovação da documentação de ordenamento do território. Havendo documentação aprovada para o ordenamento do território, a elaboração do projeto de Regimento deve ser efetuada tendo em conta essa documentação. Ao desenvolver o projeto de Regras, é necessário levar em consideração as disposições da documentação de licenciamento: planos de urbanização de terrenos. "

P. 19-20: “9.3. Se o território em questão, de acordo com os documentos de ordenamento do território, está sujeito a transformação urbanística, o detalhamento das zonas funcionais só pode ser feito com base nas decisões da documentação para ordenamento do território. Esses territórios subdividem-se em zonas territoriais, modalidades de uso permitido, cujos parâmetros e características limitantes são definidos de forma mais precisa por projetos de ordenamento e agrimensura. 9,4. Em relação ao território sujeito à transformação do planejamento urbano de acordo com os documentos de planejamento territorial, mas na ausência de documentação de planejamento para tal território, os limites das zonas territoriais são estabelecidos pela duplicação dos limites e nomes das zonas funcionais estabelecidas pelos documentos de planejamento territorial. Tendo em conta a norma da legislação atual de que os regulamentos de urbanismo se aplicam igualmente a todos os terrenos e objetos de construção de capital dentro da zona territorial, tal método [quando uma ampla gama de usos permitidos é estabelecida] de zoneamento territorial não pode garantir à entidade municipal o desenvolvimento harmonioso dos territórios e uma melhoria consistente na qualidade do meio ambiente, uma vez que no caso de formação independente de um lote de terreno pela combinação ou separação de lotes existentes ao adquirir um lote de terreno, o titular do direito tem o direito de escolher de forma independente o tipo de uso do lote, sem levar em consideração os interesses do município. Ao aprovar a documentação para o ordenamento destes territórios, recomenda-se a alteração imediata das regras de ordenamento e aproveitamento do solo em termos de detalhamento das zonas territoriais e estabelecimento de uma lista mais específica de utilizações permitidas, bem como dos parâmetros limitantes para o desenvolvimento de projetos de construção de capital.

P. 21: “10. Características da formação de zonas territoriais de transformação do planejamento urbano em territórios com lotes cadastrados no Comitê Estadual de Imóveis. Se duas ou mais zonas funcionais forem estabelecidas dentro dos limites de um terreno por documentos de ordenamento do território, este terreno no mapa de zoneamento urbano é incluído na zona de transformação do ordenamento urbano, que, após o desenvolvimento e aprovação da documentação para o ordenamento do território desta zona, é dividida em terrenos e as zonas territoriais correspondentes , cujos tipos são determinados pela finalidade funcional estabelecida pelos projetos de ordenamento do território. Os regulamentos de planejamento urbano da zona de transformação do planejamento urbano podem ser determinados estabelecendo os tipos de uso permitido em estrita conformidade com os tipos de uso real do terreno e objetos de construção de capital. Os parâmetros limitantes do desenvolvimento de tais objetos devem corresponder aos parâmetros reais dos objetos existentes (número de andares, porcentagem de construção). O desenvolvimento de tipos de atividades ou objetos em andamento só pode ser permitido com a condição de dividir a zona de transformação do planejamento urbano de acordo com os projetos de planejamento e topografia em lotes e fazer as alterações adequadas no mapa de zoneamento do planejamento urbano, dividindo a zona de transformação do planejamento urbano em zonas territoriais, cujos tipos correspondem ao desenvolvimento planejado dos territórios, estabelecido pelo documento de planejamento territorial ".

P. 25: "Após a transformação dos terrenos, os limites das zonas territoriais devem ser ajustados por meio de emendas às Regras com base na documentação de planejamento do território aprovada e nos dados do cadastro imobiliário estadual nos limites dos terrenos recém-formados."

Parecer sobre o projeto de Diretrizes de Desenvolvimento do PPZ
Daribabina E.V., chefe do departamento de controle das atividades de planejamento urbano da região de Moscou do Serviço de controle habitacional e supervisão da construção do Okrug-Yugra autônomo Khanty-Mansi

Diretrizes metodológicas para o desenvolvimento de Regras de Uso e Desenvolvimento da Terra é um documento extremamente importante e necessário, embora um pouco tardio. Atualmente, uma das principais atribuições do governo federal aos súditos e aos governos locais é o desenvolvimento de atividades empresariais e de investimento, em face das quais há um combate ativo contra as barreiras administrativas e nós - os governantes que as criam. Não sem vitórias. O instituto do arquitecto-chefe foi abolido "com segurança", a atribuição de arquitectura e planeamento foi privada do seu estatuto, qualquer aprovação da documentação do projecto é proibida por lei, parece que a abolição do exame não está longe. Nessas condições, o Regimento é praticamente o único instrumento de trabalho com que as autarquias locais podem influenciar o desenvolvimento dos seus territórios, garantindo condições de vida e actividades favoráveis \u200b\u200btanto ao cidadão comum como aos “investidores-empresários” laborais.

Não é segredo que nossa legislação está longe de ser perfeita. Se o Código de Planejamento Urbano pode ser comparado a um dispositivo técnico complexo, o Guia deve se tornar uma instrução detalhada sobre como usá-lo. Parece que a ênfase principal nele deve ser dada não na "retransmissão" das disposições do Código Urbanístico, mas na sua compreensão e, consequentemente, na emissão de recomendações práticas para a sua aplicação, o que, em minha opinião, claramente não é suficiente na edição proposta (

Certamente, merecem atenção a abordagem proposta para a formação das zonas territoriais e a tentativa de resolver as contradições existentes, formando a chamada zona de transformação do planejamento urbano. Ao mesmo tempo, está claro que essa transformação é um processo longo e difícil, e muitas vezes simplesmente impossível de implementar. Portanto, seria interessante oferecer alguma versão detalhada das ações das autoridades locais em relação aos terrenos e ACS, de fato localizados dentro dos limites da zona territorial com outros que não os estabelecidos nos documentos de titulação do proprietário, tipos de uso permitido. Talvez as Regras devam prever algumas condições especiais para a implementação de regulamentos de urbanismo para tais casos. Já tivemos que participar de processos judiciais quando órgãos de governo autônomo locais se recusaram a emitir uma licença para a construção (reconstrução) de um objeto para o proprietário de tal terreno devido à discrepância entre a documentação do projeto e os requisitos do plano de planejamento urbano do terreno. Ao mesmo tempo, o tribunal toma a posição do proprietário, motivando sua decisão pelo fato de que na elaboração do LAR foi necessário levar em consideração o uso do solo existente.

Também digno de nota são as questões do uso de terrenos aos quais não se aplica o efeito dos regulamentos de urbanismo ou para os quais não foram estabelecidos regulamentos de urbanismo. É claro que, de acordo com o Código, o procedimento para o uso de tais sites "é determinado pelos órgãos executivos federais autorizados, órgãos executivos autorizados das entidades constituintes da Federação Russa ou órgãos governamentais locais autorizados de acordo com as leis federais", mas, afinal, podemos aconselhar os municípios algo no Guia ( Omiti deliberadamente o modelo PZZ, porque é o Guia que será aprovado por despacho do Ministério do Desenvolvimento Regional da Federação Russa).

Repito que o Regimento é praticamente o único instrumento de trabalho das autarquias autorizadas na área da arquitectura. Com base no PPZ, é realizada a preparação do GPZU, que, segundo a lógica do Código, deve ser a base para o desenvolvimento da documentação do projeto. Infelizmente, de fato, como regra, o GPZU é elaborado após o fato, porque sem ele o desenvolvedor simplesmente não receberá uma licença de construção. As principais informações contidas no GPZU são retiradas das Regras. Estes são os tipos de uso permitido e os parâmetros limitantes da construção permitida. É extremamente insuficiente, em minha opinião, estabelecer requisitos apenas para o número de andares do objeto e a porcentagem de construção no terreno. Um arquitecto (mesmo que seja oficial), que não fica indiferente ao desenvolvimento da sua cidade, tem o direito de poder influenciar a situação. Faz sentido propor uma lista mais detalhada de possíveis parâmetros limitantes e princípios de sua determinação.

Há muito tempo, observei que existe uma lacuna no Código de Urbanismo no que diz respeito à situação da documentação de ordenamento do território. Foram estabelecidos requisitos para o procedimento de sua elaboração, conteúdo, aprovação, não havendo consequências jurídicas do descumprimento de decisões tomadas no DPT. É claro que formamos terrenos com base no DPT aprovado e, em seguida, os colocamos em leilão. Mas! O desenvolvedor tem o direito de escolher de forma independente qualquer um dos tipos de uso permitidos para a zona territorial! Se no projeto de planejamento previmos a construção de um bloco de planejamento em um terreno específico, por exemplo, um edifício residencial, e a gama de tipos básicos inclui muitas outras coisas, então como exigir a implementação das decisões tomadas? Parece-me que, na legislação, é necessário "vincular" de perto diferentes tipos de documentação de planejamento urbano. Por que não indicar que se houver um projeto aprovado para o planejamento do território, o tipo de uso permitido do terreno deve ser atribuído (e não selecionado) de acordo com tal projeto? As informações relevantes devem estar contidas no GPZU (detalhamento do documento de aprovação do DPT, finalidade do objeto, seus parâmetros, etc.). Claro, neste caso, a forma do GPZU também precisa ser melhorada.

Na verdade, há muito mais questões que surgem na prática quando os órgãos de governo autônomo locais exercem seus poderes no campo das atividades de planejamento urbano; citei apenas algumas delas.

Em Ugra, as Regras de Uso e Desenvolvimento da Terra são aprovadas em mais de 75% dos municípios. O período anterior da chamada "operação experimental" revelou fraquezas. Muitos municípios estão planejando emendar seus regulamentos de construção e uso do solo. Eu realmente queria que a Administração fosse um "verdadeiro amigo e ajudante" para eles.

Propostas de melhoria do PPZ
Nikolaev S.N., Vice-Presidente do Comitê de Construção,
Chefe do Departamento de Fiscalização Municipal de Obras da Comissão
no planejamento urbano

Sobre a parte do texto.

Com base na experiência de trabalho com a PZZ, considero necessário retirar o máximo possível do texto das reimpressões do Código Urbanístico e demais legislações, uma vez que qualquer alteração da lei implicará um procedimento completo de alteração do Regulamento. Os moradores têm me perguntado repetidamente por que estão sendo coletados, no que estão votando (na verdade, para cumprir ou não a lei), bem como o que acontecerá se votarem contra as mudanças. Apesar de todas as explicações, os moradores acreditam que o documento em questão não deveria ser adotado caso o povo votasse contra. Agora que temos a ideia do Ministério Público sobre a necessidade de uma correção imediata do PZZ justamente nesse contexto, o próprio Ministério Público tem que explicar que fazer tais alterações é um procedimento demorado.

Sobre regulamentos de planejamento urbano.

Os regulamentos de ordenamento do território (doravante - GR) são regulamentos que se encontram enunciados no Regulamento, não cabendo a sua maior clarificação na minuta de ordenamento. Esta é uma grande lacuna na legislação. GPZU é o principal documento para a obtenção de licença de construção, o que requer a listagem dos regulamentos de planejamento urbano. Ao nível de desenvolvimento do RZZ, é necessário o máximo de detalhe (até ao terreno). Considere, por exemplo, um bairro residencial com edifícios de nove andares. Uma escola, um jardim de infância, uma loja e outras instalações sociais e culturais não podem ter nove andares de altura, embora sejam todos usos permitidos. O detentor dos direitos autorais da memória tem o direito de escolher qualquer tipo de uso permitido, por exemplo, para construir uma loja em vez de uma escola, etc. Eu deliberadamente trago a situação ao ponto do absurdo. Do ponto de vista da lei, isso pode acontecer. A fim de não detalhar o PZZ ao nível do terreno, é necessário fazer dos projetos de planejamento e topografia (doravante referidos como PP) uma continuação do LZZ, prescrevendo a possibilidade de especificar o GR em relação a terrenos específicos. O PZZ e o mapa de zoneamento urbanístico não devem ser desenvolvidos para todo o território do município, mas sim para aquela parte dele, em que se planejam quaisquer alterações de planejamento urbano, sendo a primeira etapa do desenvolvimento da documentação para o planejamento do território.

Sobre o mapa de zoneamento urbano

O mapa de zoneamento urbano deve ser desenvolvido com base em uma série de princípios:

1) O mapa de zoneamento do planejamento urbano deve esclarecer e detalhar o mapa de zoneamento funcional do Plano Diretor;

2) O mapa de zoneamento do planejamento urbano deve ser especificado (detalhado) por projetos de planejamento;

3) Os limites das zonas territoriais devem coincidir com as linhas vermelhas dos microdistritos e bairros;

4) A regulamentação do ordenamento urbano da zona territorial deve ser clarificada pelo PP dos correspondentes territórios que integram a zona territorial considerada;

5) A dependência direta do limite da zona territorial com o limite do lote deve ser eliminada. Um terreno que de fato se estende 20 cm (espessura da coluna) além da fronteira da zona territorial não deve exigir alterações no PZZ.

Sobre a relação das soluções de planejamento urbano e os princípios do estabelecimento dos limites das zonas territoriais em Tomsk
Korenev V.I., arquiteto-chefe de Tomsk, candidato em arquitetura, professor associado do TSUACE

Korenev V.I.

Em 2007, em Tomsk, houve muitas violações na área de alocação de terras. Um deles dizia respeito ao não cumprimento do estatuto legal das linhas vermelhas na atribuição de terrenos para construção. Com isso, foram construídos diversos objetos, inclusive prédios de apartamentos, que na verdade destruíram a possibilidade de desenvolvimento da infraestrutura de transporte da cidade, de fato bloquearam os corredores de transporte estabelecidos pelo plano diretor em vigor na época.

Por quê isso aconteceu?

Descobriu-se que, no plano de resumo das linhas vermelhas, muitas linhas vermelhas não tinham documentos que as confirmassem, ou foram plotadas incorretamente, ou estavam completamente ausentes e, às vezes, foram simplesmente ignoradas. Infelizmente, naquela época no departamento de RAP e os projetos de planejamento do território não podiam ajudar radicalmente a legalizar as linhas vermelhas. As razões são diferentes. Por exemplo, existiam RAPs que foram aprovados, mas não incluíam desenhos estabelecendo linhas vermelhas, ou, pelo contrário, existiam desenhos, mas não existiam documentos de aprovação deste projecto de plano de pormenor. Por sua vez, os projectos de planeamento executados de acordo com o actual Código de Urbanismo eram isolados e, em regra, diziam respeito a pequenos territórios.

Intervenção imediata foi necessária neste processo. Era necessário encontrar um mecanismo para proteger a estrutura de transporte existente e planejada da cidade de novas construções.

O passo mais importante nessa direção foi a aprovação, no final de 2007, do Plano Diretor e do LAR. No entanto, é importante notar aqui que o zoneamento do planejamento urbano, realizado em conjunto com o Plano Geral, resolveu apenas parcialmente o problema de proteção da estrutura de transporte da cidade. O fato é que os limites das zonas territoriais, embora correspondessem ao esquema de desenvolvimento da infraestrutura de transporte da cidade, eram bastante arbitrários na ausência de dados sobre linhas vermelhas e informações sobre os limites dos terrenos. Particularmente impreciso foi o zoneamento de planejamento urbano em locais onde o Plano Diretor previa o traçado de novas ruas principais e intercâmbios de transporte.

Para resolver situações difíceis, decidimos fixar e aprovar o mais rapidamente possível as linhas vermelhas previstas para a rede rodoviária, o que, em nossa opinião, é a solução jurídica mais eficaz que permite definir de forma mais precisa os limites dos corredores de transporte.

Como você sabe, de acordo com o código, é possível estabelecer e aprovar linhas vermelhas apenas como parte de projetos de planejamento territorial. Era impossível cobrir a cidade com tais projetos ao mesmo tempo, por isso iniciamos o desenvolvimento de um projeto de planejamento para a malha viária como um todo.

É importante notar aqui que no momento da elaboração do projeto de planejamento, surgiu no departamento um sistema de informação geográfica que permite visualizar e utilizar simultaneamente os dados de todos os materiais acima mencionados na forma de camadas de informação sobrepostas umas às outras. Esta se tornou uma condição muito importante para a análise da situação existente, para a tomada de decisões de projeto e, posteriormente, para o processamento gráfico computacional dos dados obtidos.

Paralelamente, a comparação do esquema de transportes do plano director com as actuais condições de desenvolvimento da cidade, o seu relevo, os gravames do terreno revelaram alguns nós problemáticos, cuja concretização era impossível mesmo a longo prazo.

Assim, já na fase inicial de elaboração do projecto de planeamento, ficou claro que era necessário encontrar soluções alternativas aceitáveis \u200b\u200bcom a optimização do traçado das novas vias principais, tendo em conta os terrenos e encargos do terreno. Claro, era importante que essas soluções de design não destruíssem a estrutura estratégica do quadro de transporte da cidade proposta pelo plano geral. Como resultado do trabalho, surgiram propostas de alteração do Plano Diretor.

Depois de fazer esse trabalho, encontramos outro problema. De acordo com o Código de Urbanismo, a elaboração do projeto de planejamento deve ser realizada com base no Plano Geral e não contrariar os requisitos do regulamento de urbanismo, ou seja, o PZZ (Art. 45. Cláusula 5, Cláusula 10, Cláusula 12.1.). Tendo em conta esta exigência do código, e no nosso caso, o projecto de planeamento propunha, de facto, um novo quadro de transporte, tornou-se necessário realizar novos trabalhos relacionados com a introdução de alterações ao Plano Geral e ao PZZ. Ao mesmo tempo, surgiu a questão de qual princípio deve ser utilizado para alterar o mapa de zoneamento do planejamento urbano do PZZ, que estabelece novos limites de zonas territoriais, em primeiro lugar, onde foi planejado novo traçado viário. Como você sabe, de acordo com o art. 34 p. 2. os limites das zonas territoriais podem ser estabelecidos ao longo de diferentes limites.

Além disso, de acordo com o art. 30 pág. 4. Os limites das zonas territoriais devem cumprir o requisito de que um lote pertença a apenas uma zona territorial. Se na fase de adoção do LZP este requisito era realmente impossível de fazer, hoje, quando os dados da Câmara Cadastral Fundiária foram disponibilizados ao público, é errado e impróprio ignorar este requisito.

A este respeito, escolhemos o seguinte caminho. Quando não há gravames terrestres, a fronteira das zonas é definida ao longo da linha vermelha. Nos casos em que está a decorrer um lote de terreno com direitos, o traçado é traçado tendo em conta as coordenadas desse lote.

Assim, por um lado, conseguimos abordar o procedimento de cadastralização das zonas territoriais em uma abordagem bastante ampla e precisa. Por outro lado, esses materiais são usados \u200b\u200bpara identificar terrenos ou partes deles que podem ser retirados para necessidades municipais durante a construção ou reconstrução de ruas em Tomsk.

Além disso, surgem as restrições legais correspondentes sobre os terrenos que se encontram inteiramente fora dos limites das zonas territoriais, e não podem ser utilizados para construção, uma vez que não estão sujeitos à regulamentação, não podem ser editados com planos de urbanismo, o que permite o controle e suprimir a construção dentro dos corredores de transporte não só com linhas vermelhas, mas também com zoneamento urbano.

Há mais um resultado significativo desse trabalho. Em áreas edificadas, onde, por exemplo, se desenvolveu um edifício residencial de vários andares, não há mais necessidade de fazer projetos de planejamento, pode-se começar imediatamente a preparar projetos de levantamento topográfico com a definição dos limites dos terrenos para edifícios de apartamentos.

Concluindo, gostaria de enfatizar mais uma vez que tal projeto se tornou possível graças à disponibilidade de uma importante ferramenta - nossa infraestrutura de dados espaciais sobre a cidade.

Conclusões baseadas na discussão

A principal conclusão é que nem um único problema no campo da regulamentação legal do planejamento urbano ou das relações de propriedade pode ser resolvido localmente. Esta é uma ocupação notoriamente condenada.

Recorremos a especialistas com um pedido de manifestação de opinião sobre os princípios de delimitação das zonas territoriais no quadro da legislação em vigor e obtivemos muito poucas respostas a perguntas específicas. Por outro lado, os resultados superaram as expectativas em termos de quantidade e qualidade de pensamentos úteis, a falta de aproveitamento que na finalização dos projetos de reforma do ordenamento urbano e da legislação fundiária pode, pelo menos, ser atribuída à má gestão do profissionalismo e do intelecto domésticos.

Todos os especialistas identificaram como principal problema a falta de certeza na relação entre as normas de planejamento territorial, planejamento territorial e zoneamento urbano. Todos os especialistas destacaram, por unanimidade, a necessidade de continuidade das decisões de planejamento urbano ao nível do ordenamento do território, ordenamento do território e zoneamento urbano. Existem divergências quanto a princípios e dependências, mas isso mais uma vez enfatiza a imperfeição da legislação vigente e a necessidade objetiva de reformá-la.

Será que ainda precisa de uma lei atualizada que defina o lugar e a finalidade de cada documento no sistema de regulação legal das atividades de gestão do desenvolvimento de territórios e imóveis, de regular o planejamento urbano e as relações fundiárias?
Talvez isso seja possível sem revoluções, sem redistribuição de propriedade?
Talvez possamos fazer crescer nossa legislação nacional, como um jardineiro cultiva uma árvore, como as nações desenvolvem sua cultura?
É uma meta longa, mas a organização do território do estado não pode ser rápida e exige, como dizem os planejadores conhecidos, uma vontade longa. Qualquer mudança pacífica no país, a transformação do meio ambiente é um trabalho longo e árduo.

O trabalho neste tópico continua, os editores da revista estão aguardando propostas para uma transformação abrangente da legislação nas áreas de regulamentação do planejamento urbano e relações fundiárias e de propriedade para consideração na preparação de emendas e acréscimos aos projetos de lei do Ministério de Desenvolvimento Regional e Econômico da Federação Russa em nome da Associação GIS e do Guilda Nacional de Planejadores Urbanos.

Veja também:
Diretório de autores:
- Bocharov M.V.
- Bobylev S.Yu.
- Boroznov A.A.
- Bobylev S.Yu.
- Mityagin S.D.
- Daribabina E.V.
- Korenev V.I.
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O zoneamento funcional da terra, previsto pelo Código de Terras da Federação Russa, estabelece a categoria da terra, mas não regula o uso pretendido da terra e dos lotes, etc. portanto, não permite criar condições para o desenvolvimento sustentável dos territórios dos municípios, exigindo mais detalhamento. Essa tarefa está sendo resolvida no processo de zoneamento territorial das terras municipais.

Os territórios dos municípios têm como principal objetivo garantir condições de vida favoráveis \u200b\u200bà população que vive nesses territórios.

A gestão dos territórios dos municípios, garantindo o seu desenvolvimento racional, só é possível no caso de zoneamento territorial realizado profissionalmente. Para isso, em cada município, um documento especial de planejamento urbano deve ser desenvolvido e aprovado - uso da terra e regras de desenvolvimento. Este documento é um ato normativo da esfera municipal.O procedimento para o desenvolvimento, coordenação e aprovação das regras de uso e desenvolvimento do solo, seu conteúdo, são estabelecidos pelo Código de Planejamento Urbano da Federação Russa.

As regras de uso e desenvolvimento da terra devem conter necessariamente:

* a ordem de sua aplicação;
* um mapa de zoneamento de planejamento urbano, ou seja, uma representação gráfica das zonas territoriais em uma base topográfica na escala apropriada;
* regulamentos de planejamento urbano.

Zoneamento territorial (planejamento urbano) - Este é o zoneamento dos territórios dos municípios a fim de determinar os limites dos assentamentos, zonas territoriais e o estabelecimento de normas de planejamento urbano.

Fronteira do assentamento é uma linha imaginária fechada que delimita o território de um assentamento e separa suas terras de terras de outras categorias. A fronteira do assentamento deve ser descrita e processada da mesma forma que é usual para os territórios dos municípios.

Zonas territoriais - trata-se de zonas para as quais os limites foram definidos e os regulamentos de planejamento da cidade foram estabelecidos. Os limites das zonas territoriais são descritos e representados virtualmente, sem remoção e fixação em espécie.

Regulamentos de planejamento urbano - estes são estabelecidos dentro dos limites da zona territorial correspondente:

* tipos de uso permitido de terrenos, bem como tudo o que está acima e abaixo da superfície dos terrenos, e é usado no processo de seu desenvolvimento e subsequente operação de instalações de construção de capital;
* tamanho limite (mínimo e (ou) máximo) dos lotes;
* limites de parâmetros de construção permitida, reconstrução de objetos de construção de capital;
* restrições ao uso de terrenos e construção de capital.

Ao contrário da categorização fundiária, o zoneamento territorial não só fixa o fato de que a terra pertence a uma determinada categoria ou zona territorial, mas também oferece programas de uso de todas as terras do município a longo prazo.

Como resultado do zoneamento de planejamento urbano, podem ser determinadas zonas residenciais, públicas e comerciais, zonas industriais, zonas de infraestruturas de engenharia e transporte, zonas de uso agrícola, zonas recreativas, zonas de áreas especialmente protegidas, zonas especiais, zonas de instalações militares e outros tipos de zonas territoriais. Ao mesmo tempo, as zonas territoriais em mais detalhes para o tipo de uso permitido da terra podem ser divididas em zonas de segundo nível. Por sua vez, a zona territorial, além do tipo principal de uso permitido, pode incluir usos permitidos condicionalmente e tipos auxiliares de usos permitidos.

Trabalhando como engenheiro florestal, Trunov recebeu um terreno oficial. Depois de se aposentar, Trunov decidiu registrar o terreno como propriedade, mas foi recusado no departamento de silvicultura. Trunov considerou a recusa ilegal e foi ao tribunal. Que decisão o tribunal pode tomar?

Um lote de terreno na forma de um lote de escritório é fornecido a um empregado pelo período de estabelecimento de relações de trabalho. A extinção das relações de trabalho, regra geral, implica a extinção do direito à fracção de serviço (n.º 2 do artigo 47.º do Código do Trabalho da RF). Os motivos gerais para rescindir um contrato de trabalho são estabelecidos pelo Artigo 77 do Código do Trabalho da Federação Russa. A rescisão do direito a uma cota de serviço é formalizada por uma decisão da organização que forneceu essa cota oficial para uso e está sujeita a registro estadual de acordo com as regras estabelecidas pela Lei Federal "Sobre o registro estadual de direitos a bens imóveis e transações com eles".

Deve-se notar que o direito de uso de um lote fornecido na forma de loteamento oficial nem sempre cessa simultaneamente com o término das relações de trabalho. A legislação da Federação Russa e as entidades constituintes da Federação Russa podem estabelecer casos em que o direito de usar uma parcela de escritório permanece após o término das relações de trabalho vitalícias ou por um determinado período.

O direito a uma cota de serviço é reservado para:

O trabalhador que cessou a relação laboral com a transferência para uma pensão de velhice ou de invalidez vitalícia (artigo 3.º do artigo 47.º do Código do Trabalho da RF).

Ou seja, o governo tinha o direito de se recusar a ceder o lote de propriedade.